• I eksisterende ejendomme kan det være aktuelt at udnytte ubeboede loftrum eller tilføje en ekstra etage med henblik på at etablere tagboliger. Etableringen af sådanne tagboliger rummer en række udfordringer; fx vedrørende arkitektur, beslutning og tilrettelægning samt byggetekniske forhold.

    Med denne anvisning ønsker SBi at bidrage til en kvalitetsbaseret etablering af tagboliger med udgangspunkt i den viden og erfaring, der er opbygget gennem de senere års indsats for øget anvendelse af tagetagen i etageboliger eller ved tilføjelse af en ny etage.

    Hvor hovedparten af SBi's anvisninger primært retter sig mod professionelle brugere, fx rådgivere og arkitekter, henvender denne anvisning sig til alle med interesse for emnet tagboliger. Anvisningen omhandler de overordnede forhold ved etablering af tagboliger. De mange rent byggetekniske udfordringer, som er forbundet med opførelse af tagboliger, behandles i SBi-anvisning 226, Tagboliger – byggeteknik (Hansen, 2009), som kan tilgås på http://www.anvisninger.dk.

    Anvisningen er udarbejdet i et samarbejde mellem SBi og sbs med seniorforsker, civilingeniør, ph.d. Ernst Jan de Place Hansen som projektleder. I den indledende fase var seniorforsker, civilingeniør, ph.d. Birgitte Dela Stang projektleder. Arkitekt Lis Strunge Andersen har koordineret arbejdet hos sbs, som har leveret store dele af anvisningsteksten.

    Der skal lyde en stor tak til

    • – Boligfonden Kuben,

    • – Danfoss A/S,

    • – Grundejernes Investeringsfond,

    • – Gyproc A/S,

    • – Indenrigs- og Socialministeriet,

    • – Knauf Danogips A/S,

    • – Lafarge Roofing A/S,

    • – Mineraluldsindustriens Brancheråd og

    • – VELUX A/S,

    der alle har ydet økonomisk støtte til anvisningens udarbejdelse.

    Til projektet har været knyttet en styregruppe med repræsentanter for de nævnte støttekilder. Styregruppens medlemmer takkes for at have deltaget aktivt i de overordnede drøftelser af anvisningens udformning.

    I en følgegruppe har siddet repræsentanter for virksomheder, boligforeninger og andre med erfaring fra eller interesse for etablering af tagboliger. Følgegruppens medlemmer takkes ligeledes for deres input og aktive medvirken.

    Endelig har anvisningen været til høring i efteråret 2008, og mange virksomheder og organisationer har bidraget ved den lejlighed. SBi takker bidragyderne for det store arbejde med at kommentere og konsolidere manuskriptet.

    Statens Byggeforskningsinstitut (SBi)

    Afdelingen for Byggeri og Sundhed

    September 2009

    Niels-Jørgen Aagaard

    Forskningschef

  • Der er mange gode grunde til at overveje indretning af en tagbolig – måske drømmer man om en stor tagterrasse, flere værelser eller en større stue? Men det kræver byggeteknisk og arkitektonisk omtanke at tilføre ejendommen en ny funktion.

    Hvordan påvirker den nye tagbolig ejendommens arkitektur? Ændringer i facaden kan være med til at understøtte eksisterende forhold eller i bedste fald tilføre ejendommen nye arkitektoniske kvaliteter. Men pas på, at det modsatte ikke bliver tilfældet.

    I denne anvisning kan du læse om arkitektoniske muligheder, økonomi og projektledelse ved etablering af tagboliger. Anvisningen retter sig primært mod privat udlejning, andels- og ejerforeninger, men også almene boligforeningers muligheder bliver beskrevet.

    Anvisningen består af tre dele:

    • – Inspiration. Om tagboligers muligheder og kvaliteter.

    • – Beslutning. Om økonomisk, juridisk og teknisk rådgivning.

    • – Realisering. Om projektering, byggeproces, ibrugtagning og drift.

    Der findes i forvejen viden og information om etablering af tagboliger i en række forskellige publikationer og på hjemmesider, jf. litteraturlisten. Det er derfor ønsket med denne anvisning at give et overblik over den foreliggende viden, snarere end at gå ned i detaljer inden for de enkelte områder.

    I Appendiks A, Aktører og dialog gives en oversigt over de forskellige parter eller aktører i et tagboligprojekt, og hvilke roller/opgaver de typisk har.

    Et eksempel på et gennemført tagboligprojekt findes i Appendiks B, Eksempel på tagboligprojekt. Yderligere eksempler findes på http://www.sbi.dk/tagboliger.

    Etablering af tagboliger er en stor beslutning, uanset om man er en lille eller en stor bygherre, og uanset hvilken

    ejerform ejendommen har. Det kan betale sig at bruge den nødvendige tid på at skaffe det bedst mulige juridiske, økonomiske og tekniske beslutningsgrundlag.

    Når beslutningen om at bygge tagboliger er taget, kommer realiseringsfasen, hvor drømmene bliver til virkelighed. Her er det også vigtigt at have gode rådgivere tilknyttet, som kan lede bygherren gennem alle faser fra projektering via myndighedsbehandling, udførelse og aflevering til ibrugtagning.

    Anvisningen skal først og fremmest sikre, at bygherren opnår det nødvendige grundlag for at kunne tage beslutning om at etablere tagboliger, samt at han bliver klar over, hvad selve processen frem mod ibrugtagning indebærer.

    Desuden er det centralt, at man sikrer sig, at beboerne i de eksisterende boliger holdes løbende informeret om byggesagens fremdrift og dens indvirkning på deres dagligdag.

    Det er ligeledes vigtigt, at drift og brug bliver tænkt ind fra starten af projektet, så man ikke ender i en situation, hvor man fx har valgt en løsning, som er billig at udføre, men som er dyr i det lange løb.

    Anvisningen udgives også på http://www.sbi.dk/tagboliger, sammen med en eksempelsamling. Parallelt med dette udgives SBi-anvisning 226, Tagboliger – byggeteknik (Hansen, 2009), hvor man finder viden om, hvor de primære udfordringer ligger rent teknisk, når man skal etablere tagboliger.

  • 225_banner- inspiration

    Afsnitsindhold:

    • – 1 Årsager til etablering af tagboliger

    • – 2 Anvendelse af tagrum

    • – 3 Arkitektur

    • – 4 Tagformer

    • – 4.1 Typologi

    • – 4.2 Nye tagformer og myndighedsgodkendelse

  • Hvorfor skal man overhovedet etablere tagboliger, og hvad får man ud af det?

    Mange kan sikkert nemt se fordelen ved at få udsigt, lys og plads, men hvad kan sætte projektet i gang? Nedenfor kan du læse om nogle af de oftest brugte motiver.

    Behov for renovering af ejendommen

    Hvis det alligevel er tid til renovering af ejendommen, vil udgifterne til etablering af tagboliger ofte kunne reduceres, hvis renoveringen udføres sideløbende med etableringen af tagboliger. Fx kan man benytte det samme stillads, de samme skurvogne m.v. Ofte er det netop renovering af taget, der får en ejendoms beboere til at tage skridtet med at etablere tagboliger.

    Tilbud fra en investor eller developer

    Mange ejendomme får tilbud fra en developer eller investor om at sælge loftarealerne, som så bliver indrettet til tagboliger. Samtidig kan ejerne fx få tilbudt at få lavet større vedligeholdsarbejde på ejendommen. Udover at ejerne slipper for selv at gå i gang med påkrævede arbejder, er fordelen ofte, at det kun betyder en lille lejestigning for ejendommens beboere. Ulempen er, at man ved salget samtidig afgiver retten til at bestemme over loftet til en fremmed. Det betyder også, at der kan opstå en "dobbelt" bygherrerolle, hvis beboerne/foreningen ser sig selv som bygherre, selvom de har solgt arealet til anden side. Derudover er der risikoen for at developer kan gå konkurs.

    Økonomisk bidrag til ejendommen

    På langt sigt vil nye tagboliger forøge det lejebærende areal. Det betyder, at der i fremtiden bliver flere kvadratmeter at fordele fællesudgifterne på. På den måde kan der fx blive råd til forbedring af fællesarealer eller etablering af elevatorer. Mange ejendomme vil også kunne reducere de årlige udgifter til vedligehold, herunder reparationer på et gammelt og utæt tag. Endelig vil isoleringen af taget kunne reducere ejendommens årlige energiforbrug væsentligt, samt være med til at forbedre indeklimaet generelt i den øverste etage.

    Ønske om en større bolig

    Hvis man etablerer tagboliger som en udvidelse af boligerne på øverste etage, kan det øgede antal kvadratmeter sammen med mere lys og luft være med til at forbedre bokvaliteten for de eksisterende beboere. Børnefamilier kan af denne grund vælge at blive boende i stedet for at flytte til en anden lejlighed eller et hus.

    Etablering af fællesfaciliteter

    En fælles tagterrasse for alle beboere i ejendommen kan være af stor interesse for alle. Etablering af elevator kan også være en central motivationsfaktor. Vær opmærksom på, at lejere typisk er mindre interesserede end ejere i økonomiske motivationsfaktorer. Lejere lægger normalt mere vægt på at kunne fastholde rettigheder fx i form af gæsterum på loftet eller at opnå forbedringer af fællesfaciliteter.

    225_Fig01

    Figur 1. Gammelt sadeltag. Her kunne årsagen til etablering af tagboliger være ønsket om samtidigt at få renoveret taget. Foto BvB.

  • Tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge loftrummet eller den nye etage til. Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret byliv ved at tænke andre anvendelser ind.

    Der kan fx indrettes fællesrum for ejendommen eller indrettes lægeklinik, kontorer for liberalt erhverv m.v. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag. Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, se figur 2.

    225_Fig02

    Figur 2. Vuggestue på taget. Vesterbro, København. Foto sbs.

    I Falkestrasse i Wien har arkitektfirmaet COOP Himmelblau indrettet advokatkontor på toppen af en historicistisk bygning fra 1800-tallet. Det er et af de kendteste eksempler på en tagetage med et meget ekspressivt udtryk, som ikke er tilpasset den øvrige bygnings arkitektur, se figur 3.

    225_Fig03

    Figur 3. Specialfremstillet tagkonstruktion på ejendom i Falkestrasse i Wien. Arkitekter COOP Himmelblau. Foto Gerald Zugmann.

    Denne anvisning omhandler udelukkende anvendelse af tagetagen til tagboliger, enten som nye selvstændige tagboliger eller ved udvidelse af eksisterende boliger. Indretning til fx kontor kan udføres efter stort set samme retningslinjer.

  • Arkitektonisk kvalitet kan være svær at definere. Det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

    Bygningen

    Der findes bygninger, hvor taget nærmest er gjort usynligt af æstetiske årsager, ligesom der findes bygninger, hvor tagets form og materialer indtager en markant rolle i det arkitektoniske udtryk.

    225_Fig04

    Figur 4. Nye kviste på sadeltag. Kvistene er dimensioneret og tilpasset den eksisterende bygnings størrelse og rytme i vinduerne. Foto sbs.

    225_Fig05

    Figur 5. Stue i den nye tagbolig. Lys og kig til himlen er en af gevinsterne ved udnyttelse af det gamle tørreloft. Foto sbs.

    Rummet

    Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne fx i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over gårdrummet og byens tage.

    225_Fig06

    Figur 6. Snit i tagbolig der viser, hvilken rumlighed den nye tagbolig vil få.

    Planløsningen

    Et eksisterende loft giver både muligheder og begrænsninger i selve planløsningen. Ofte er man begrænset af tagkonstruktionen og placeringen af installationer. Omvendt kan begrænsningerne også give inspiration til at indrette en bolig utraditionelt og individuelt.

    Adgangsforhold

    Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer. Se også SBi-anvisning 226, Tagboliger - byggeteknik, 3.3 Adgangsforhold (Hansen 2009).

    Det er under alle omstændigheder værd at overveje en elevator, der også kan betjene de eksisterende boliger. En elevator vil desuden fremtidssikre ejendommen og vil i udlejningsejendomme bidrage positivt til driften pga. de afledte lejeforhøjelser for de eksisterende lejemål.

    225_Fig07

    Figur 7. Etablering af en udvendig minielevator er en måde at betjene de nye tagboliger på, som beboerne på de øvrige etager også får glæde af. Foto sbs.

  • Historisk set

    I perioden 1850-1950 har tagformen haft skiftende betydning inden for boligbyggeriet. Mange af tidens sadeltage og mansardtage er valgt for at blive set, mens det særlige københavnertag næsten ikke kan ses fra gaden.

    Loftrummene har mange steder været brugt som tørreloft. Men der har også været indrettet mindre rum, som enten har været brugt som pulterrum eller som bolig for tjenestefolk. I dag bruges mange af rummene stadig som pulterrum.

    Konstruktivt

    Tagkonstruktionen kan som udgangspunkt antage mange former, ikke mindst hvis man etablerer tagboligerne som en ny etage på et fladt tag. Ved etablering af tagboliger under et eksisterende skråtag vil tagformen bl.a. være styret af, i hvor høj grad man ønsker at bevare den nuværende spærkonstruktion, herunder om spærene skal være synlige. Hvis der ønskes ændringer i konstruktionsopbygningen, er det vigtigt at kende de muligheder, myndighederne giver for at øge etagehøjden og/eller ændre tagformen. Se også afsnit 7.3.1, Myndighedskrav.

    De mest udbredte tagformer: sadeltag, se figur 1, mansardtag, se figur 8 og, københavnertag, se figur 9, giver forskellige muligheder for udnyttelse af loftrummet i den eksisterende konstruktion. Sadeltaget giver umiddelbart de største muligheder pga. dets stabile konstruktion. Brandmæssige hensyn kan være styrende for, om man kan indrette tagkippen/spidsloftet i et mansardtag til selvstændige opholdsrum eller ej. I sådanne tilfælde skal man kontakte bygningsmyndighederne, eventuelt efter samråd med en brandtekniker/ingeniør. I ejendomme med københavnertag er det ofte nødvendigt at øge lofthøjden for at kunne få plads til tagboliger, ligesom man skal være opmærksom på de konstruktive svagheder. Læs mere om konstruktioner i SBi-anvisning 226, Tagboliger – byggeteknik (Hansen, 2009).

    225_Fig08

    Figur 8. Mansardtag. Folketeatret, København. Foto Wikipedia.

    225_Fig09

    Figur 9. Københavnertag med indbyggede altaner. Foto Tagbolig a/s.

    Etablerer man tagboliger som en ny etage på et fladt tag, er der i princippet frit slag hvad angår tagformen, se eksempler i figur 3, 10 og 11. Tagformen vil dog i praksis være styret af hvordan bygningen ses i sammenhæng med dens omgivelser. Man skal også være opmærksom på, at jo mere kompliceret en tagform er, jo større krav stiller den til udførelse og vedligehold. Erfaringsmæssigt er skader som følge af, at der ikke er benyttet byggeteknisk forsvarlige løsninger, særlig omkostningskrævende, når der er tale om skader i forbindelse med tagboliger. Læs mere om tekniske løsninger i SBi-anvisning 226, Tagboliger – byggeteknik (Hansen, 2009).

    225_Fig10

    Figur 10. Påbygget tagetage. Elmelyparken, Solrød. Foto Enemærke & Pedersen a/s.

    225_Fig11

    Figur 11. Specialfremstillet tagkonstruktion på ejendom i Falkenried i Hamburg. Foto sbs.

        1. 4.1 Typologi

      Sadeltag

      Sadeltaget har en tagprofil med fald til to sider fra tagryggen – traditionelt med en hældning på 45° og ofte med en forhøjet murkrone/gesims. Sadeltaget er en stabil konstruktion og vil almindeligvis være velegnet til indretning af tagboliger i den del, der ligger under hanebåndet. Over hanebåndet kan man eventuelt indrette en hems eller lade rummet gå til kip. Hvis der er hovedskillevægge under hanebåndet, vil de ofte være bærende for hanebjælken. Hvis der mangler højde under hanebåndene, kan man evt. hæve disse, men det kræver en beregning af stabilitet og bæreevne. Af hensyn til stabiliteten må de ikke uden videre fjernes. En beslutning om at fjerne et eller flere hanebånd kræver som minimum en statisk beregning af spærets bæreevne.

      225_Fig12

      Figur 12. Sadeltag.

      Københavnertag

      Københavnertaget består af to skrå tagflader med en hældning på højst 45° mod henholdsvis gården og gaden, og en bred, næsten vandret øverste del i midten. Mod gaden har taget altid en forhøjet murkrone/gesims. Man skal være opmærksom på, at det ofte er nødvendigt at hæve tagkonstruktionen for at opnå tilstrækkelig rumhøjde. Konstruktionens stabilitet er betinget af afstivende vægge i tagetagen, og man kan derfor ikke uden videre fjerne eller flytte skillevægge.

      225_Fig13

      Figur 13. Københavnertag.

      Mansardtag

      Mansardtaget består konstruktivt af to dele, den øverste del med en hældning, der svarer til et sadeltag, og en stejl, nederste del. Hvor de to tagflader mødes, opstår et knæk.

      I en periode blev mansardtaget meget anvendt for at omgå krav i byggelove og servitutter om et begrænset etageantal. Den nederste del er meget velegnet til indretning af boliger, fordi de næsten lodrette tagflader giver mulighed for boliger, der nærmer sig normaletagerne i rummelighed. Indrettes den øverste del som separat etage, kræver det brandsikring af den del af tagkonstruktionen, som en eventuel etageadskillelse skal hvile af på.

      225_Fig14

      Figur 14. Mansardtag.

      Fladt tag

      Det flade tag blev især brugt på 60'ernes mange montagebyggerier i forstæderne til næsten alle større byer i Danmark. I dette årti var der ligefrem en "montagekvote", der skulle garantere en mindsteproduktion af almennyttigt montagebyggeri. Indsatsen blev koncentreret på få, men meget store projekter: Ballerupplanen, Sydjyllandsplanen, Gladsaxeplanen, Albertslundplanen, m.fl.

      Det flade tag giver gode muligheder for at etablere nye tagboliger. De eksisterende konstruktive forhold spiller dog også her en stor rolle i vurderingen af, om det er muligt. Det flade tag giver også mulighed for at benytte præfabrikerede tagboliger. Adgangsforholdene løses ved enten at forlænge de eksisterende trapper/elevatorer eller ved at etablere nye selvstændige adgangsveje uden på bygningen. Se også SBi-anvisning 226, Tagboliger – Byggeteknik, 3.3 Adgangsforhold (Hansen, 2009).

      225_Fig15

      Figur 15. Fladt tag.

        1. 4.2 Nye tagformer og myndighedsgodkendelse

      Indretning af tagboliger kræver altid godkendelse af den stedlige bygningsmyndighed. Som hovedregel skal nye tagboliger udføres efter kravene i det til enhver tid gældende bygningsreglement (se SBi-anvisning 216, Anvisning om Bygningsreglement 2008 (Stang 2009)). De enkelte kommuner behandler ofte sagerne meget forskelligt og ekspeditionstiden kan være lang. Det anbefales derfor at kontakte myndighederne tidligt i processen, især hvis man forventer, at tagboligen vil medføre ændringer i tagformen, eller når der er planer om nye kviste e.l.

      Det vil normalt være lettere at få tilladelse til at indrette tagboliger, hvis man bevarer den eksisterende tagform. Omvendt vil det ofte give flere muligheder for at indrette tagboligen optimalt, hvis man har mulighed for at give ejendommen en ny tagform.

      225_Fig16

      Figur 16. Nye tagformer.

  • .. 225_banner- beslutning

    Afsnitsindhold:

    • – 5 Vejen til et succesfuldt projekt

    • – 5.1 Faldgruber og udfordringer

    • – 5.2 Byggeprogram

    • – 6 Ejerform

    • – 6.1 Bygherrerollen

    • – 6.2 Privat udlejning

    • – 6.3 Ejerforening

    • – 6.4 Andelsboligforening

    • – 6.5 Almen boligorganisation

    • – 7 Beslutningsgrundlag

    • – 7.1 Juridiske forhold

    • – 7.2 Økonomiske forhold

    • – 7.3 Tekniske forundersøgelser

    • – 7.4 Idéskitser

     

  • God planlægning kan spare tid og penge i byggefasen. Derfor er det vigtigt at få udarbejdet et godt byggeprogram som grundlag for beslutningen om at etablere tagboliger. Man kommer et langt skridt hen ad vejen, såfremt man som bygherre kan etablere en konstruktiv og tillidsfuld dialog med rådgivere og myndigheder, men der vil altid være både faldgruber og udfordringer forbundet med et tagboligprojekt. Det er vigtigt, at man i beslutningsprocessen interesserer sig for, at de eksisterende beboere ser fordelene i projektet og ikke kun fokuserer på ulemper. Her er 10 gode råd:

    • – Tilknyt en uvildig bygherrerådgiver – det kan ikke betale sig at lade være.

    • – Sørg for, at der kun er én beslutningstager, som de øvrige aktører/parter refererer til.

    • – Lav et detaljeret beslutningsgrundlag.

    • – Afstem forventningerne med rådgiver/entreprenør i forhold til både resultat og proces.

    • – Informer beboerne om planerne for tagetagen ved et informationsmøde.

    • – Informer beboerne om, at en byggeplads på toppen af en beboet ejendom altid medfører nogle gener.

    • – Informer løbende beboerne om, hvad der skal foregå, og hæng altid en gældende tidsplan i opgangene.

    • – Gå tidligt i dialog med myndighederne.

    • – Gå tidligt i dialog med naboerne som en positiv forberedelse til den senere nabohøring.

    • – Aftal med håndværkerne, at arbejdet skal foregå inden for bestemte tidsrum, samt at såvel ejendom som byggeplads skal være ryddelig ved arbejdsdagens ophør.

    Se også:

        1. 5.1 Faldgruber og udfordringer

      En tagbolig kan enten indrettes som en ny, selvstændig bolig eller som udvidelse af den eksisterende bolig, der ligger under tagrummet. Der er fordele og ulemper ved begge løsninger. En selvstændig bolig kan lejes ud til markedsprisen, men kravene til byggeriet er større, end hvis der blot er tale om en udvidelse. Der er fx strengere krav til brandsikring og lydisolering, man skal føre trappe op, og man skal etablere køkken, bad og toilet.

      Etableringen af nye tagboliger er en proces, som heldigvis går godt rigtig mange gange. Men der er selvfølgelig også nogle udfordringer eller faldgruber, som man bliver nødt til at være opmærksom på, når man skal beslutte sig for at indrette et 'kig til stjernerne' under taget.

            1. 5.1.1 Procesmæssige udfordringer

        En af de største udfordringer og dermed også største faldgruber er, hvis der i processen opstår uenighed omkring projektets resultat. En måde at imødegå dette på er bl.a. ved:

        • – at få lavet en ordentlig kravspecifikation.

        • – at få afstemt forventningerne til både resultat og proces.

        • – at få en bygherrerådgiver tilknyttet. Det kan ikke betale sig at lade være.

            1. 5.1.2 Udfordringer i forhold til beboere og naboer

        Både før og under en byggesag er det en fordel at have en tæt dialog med de berørte parter, ikke mindst ejendommens beboere, og ejerne og beboerne af de omkringliggende ejendomme. Beboerne i en ejendom, hvor man vil ændre anvendelse af tagetagen, berøres altid af byggesagen. Det anbefales derfor:

        • – at orientere om planerne for tagetagen ved et informationsmøde for alle beboere eller evt. beboerrepræsentanter.

        • – at orientere om, at en byggeplads på toppen af en beboet ejendom ikke kan undgå at medføre gener i form af støj, støv og en periode med stillads uden for vinduerne.

        • – at være opmærksom på formelle varslingsfrister efter lejeloven. Varslingsfristen er tre måneder, hvis byggearbejderne er til væsentlig ulempe for lejerne og seks uger i andre tilfælde. Normalt aftales dog blot et passende tidspunkt for arbejdets udførelse, som overholder disse frister.

        • – at gå i tidlig dialog med naboerne, dels som orientering og evt. vidensudveksling, dels som en positiv forberedelse til den nabohøring, der typisk vil ske i forbindelse med myndighedernes behandling af ansøgning om byggetilladelse.

        • – at aftale med håndværkerne, at arbejdet skal foregå inden for bestemte tidsrum, fx kl. 08.00-15.30, at støv og støj skal minimeres, samt at såvel ejendom som byggeplads skal være ryddelig ved arbejdsdagens ophør.

        • – at oplyse beboerne og naboerne om disse forholdsregler.

            1. 5.1.3 Byggetekniske udfordringer

        Byggeopgaver, der griber ind i ældre konstruktioner, kræver grundige forundersøgelser og omhyggelig tilstandsvurdering. De udførte løsninger må ikke medføre skader. På følgende områder skal man være særlig opmærksom:

        • – Tagkonstruktionens og tagdækningens udformning og alder.

        • – Detaljer fx i forbindelse med kviste, vinduer, gennemføringer og skotrender.

        • – Varme- og lydisolering.

        • – Fugt- og brandsikringsforanstaltninger.

        • – Nye vådrum på eksisterende træbjælkelag.

        • – Statiske forhold ved ændret brug af tagrummet.

        • – Installationstekniske ændringer.

        • – De mange forskellige sammenbygninger af materialer med forskellig levetid.

            1. 5.1.4 Økonomiske udfordringer

        Etablering af nye tagboliger bliver ofte tilbudt som en 'gratis' mulighed af en developer, som samtidig køber retten til at videresælge boligerne. Ejendommen får måske ved samme lejlighed nyt tag, eller der bliver udført andre tiltrængte renoveringsarbejder. Det er et meget tillokkende tilbud for mange bygningsejere, men kan også give problemer i forhold til, hvem der bestemmer over hvad. Er bygherren således ikke den samme som driftsherren, anbefales det at få en uvildig bygherrerådgiver til at bistå.

        Se også:

        • – Københavns Kommune et al. (2003). Tagboliger – en vejledning. København. http://www.planogarkitektur.kk.dk

        • – Områdefornyelsen i Øresundsvejkvarteret. (2006). På toppen af Øresundsvejkvarteret. Gode råd om etablering af tagboliger. København. http://www.oresundsvej.dk

        • – http://www.ejendomsviden.dk hjemmeside for projekter gennemført af Grundejernes Investeringsfond (GI). Hjemmesiden beskriver bl.a. et projekt om tagboliger.

        1. 5.2 Byggeprogram

      Et byggeprogram er en koordineret sammenfatning af bygherrens krav og ønsker til byggeriet og byggeprocessen. Det er rådgiveren, der i samarbejde med bygherren udarbejder byggeprogrammet.

      Tagboliggruppe

      I en andelsboligforening eller ejerforening er det en god idé at etablere en tagboliggruppe, som varetager hele foreningens ønsker og behov. Også i en udlejningsejendom er det en god idé, at beboernes ønsker og behov bliver varetaget af en tagboliggruppe, som arbejder sammen med rådgiver og ejer.

      Tagboliggruppen skal lægge tid og energi i at udarbejde programmet for projektet. Det er vigtigt, at der er tillid til, at tagboliggruppen kan træffe afgørelser på alle beboeres vegne.

      Når man udarbejder et byggeprogram handler det i høj grad om at få afstemt forventningerne til byggeriet, både fra bygherrens side (tagboliggruppen) og fra rådgiverens side.

      Indhold i byggeprogram

      Et byggeprogram indeholder typisk krav til:

      • – Funktion

      • – Arkitektur

      • – Teknisk og miljømæssig kvalitet

      • – Drift og vedligehold.

      Derudover vil et byggeprogram for tagboliger typisk indeholde afsnit om:

      Krav og ønsker skal være sammenholdt med de økonomiske forudsætninger. Byggeprogrammets detaljeringsgrad afhænger af den enkelte byggeopgave og af entrepriseformen.

            1. 5.2.1 Forventningsafstemning

        Et tagboligprojekts succes står og falder med, om man har fået afstemt forventningerne både til det færdige resultat og til byggeprocessen, dvs. hvad parterne forventer af hinanden gennem byggeprocessen. Alle involverede parter i tagboligprojektet bør tage ansvar for løbende at få afstemt forventningerne (se Appendiks A, Aktører og dialog). Centrale spørgsmål er i den forbindelse:

        • – Er bygherren og rådgiveren/entreprenøren afklaret om, hvilken kvalitet byggeriet skal have?

        • – Er bygherren og entreprenøren afklaret om hvorvidt der kan ændres på aftaler undervejs og i givet fald hvornår?

        Gode råd til bygherren/beslutningstageren

        • – Få afklaret rollen som bygherre/beslutningstager. Sørg for, at der kun er én beslutningstager, som de øvrige aktører eller parter i projektet refererer til. I praksis kan bygherrebeslutningerne træffes af flere juridiske personer. Det gælder såvel for andelsbolig- og ejerforeninger som for almene boligforeninger. Andelsbolig- og ejerforeninger har ud over en bestyrelse de enkelte andelshavere/ejere som bygherrer. Almene boligforeninger har beslutningstagere på administrations-, organisations- og beboerniveau. Se også afsnit 6.1, Bygherrerollen.

        • – Etabler en tagboliggruppe, der på vegne af hele ejendommen træffer beslutninger til forelæggelse for bestyrelsen.

        • – Kontakt en rådgiver så tidligt som muligt i processen. Rådgiverne kan ud fra en grundig forundersøgelse give beslutningstageren et overblik over, hvad man kan forvente af byggesagens omfang. Det er vigtig information for beslutningstageren og er ofte afgørende for samarbejdet under projektering og udførelse.

        • – Få rådgiveren til at hjælpe med at udarbejde et byggeprogram, hvor alle krav til byggeriet beskrives.

        • – Gå i dialog med myndighederne tidligt i processen. Dialogen skal følges op af hyppig kontakt for at skabe indbyrdes forståelse. Der kan være behov for at få forklaret lokalplaner og bebyggelsesprocenter og få afklaret, om tagboligprojektet falder ind under kategorien ombygning, tilbygning eller nybygning, jf. byggelovens § 2 (Lovbekendtgørelse nr. 452, 1998). Det vil bl.a. afhænge af, om etableringen af tagboliger kombineres med renovering af den eksisterende ejendom, og hvor omfattende renoveringen er.

        • – Inddrag leverandørerne tidligt i projektet og brug deres viden. Deres specialviden kan ofte sikre bedre og mere holdbare løsninger.

        Gode råd til rådgiveren

        • – Visualiser så tydeligt som muligt over for bygherren, hvordan resultatet kommer til at fremstå.

        • – Informer løbende beboerne om, hvad der skal foregå, og hæng altid en gældende tidsplan i opgangene.

        • – Tilrettelæg byggeriet sådan, at beboerne belastes mindst muligt af arbejdet. Byggeprocessens varighed er af stor betydning for beboerne – det skal dog ikke medføre anvendelse af weekendarbejde på byggepladsen.

        • – Informer bygherren, så snart der er forhold, som afviger fra det aftalte.

            1. 5.2.2 Økonomisk skøn

        Det økonomiske skøn er et samlet budget for byggeriet, der skal give bygherren en fornemmelse af, hvad projektet kommer til at koste. Budgettet kan groft set opdeles i håndværkerudgifter og øvrige omkostninger. Til de øvrige omkostninger hører typisk:

        • – Teknikerhonorar
          Arkitekt, ingeniør – normalt regnes med et beløb svarende til 13-18 % af håndværkerudgifterne – afhængig af byggeriets kompleksitet. Til sammenligning regnes der med ca. 10 % for nybyggeri.

        • – Bygherreudgifter
          Dækker udgifter til byggetilladelse, ibrugtagningsafgift, ekstra strøm m.v. – et beløb svarende til ca. 2-3 % af håndværkerudgifterne.

        • – Udgifter til en eventuel svampeundersøgelse.

        • – Udgifter til eventuelle vinterforanstaltninger – traditionelt afsættes et beløb svarende til 2-4 % af håndværkerudgifterne.

        • – Uforudsete udgifter
          Det er en god idé at afsætte et beløb svarende til 10-15 % af håndværkerudgifterne.

        • – Afgift til parkeringsfond
          Aktuelt i kommuner, hvor der spares op til byggeri af parkeringshuse pga. pladsproblemer i gaden.

        • – Byggelånsrenter og finansieringsomkostninger
          Udgifter i forbindelse med midlertidig og endelig finansiering, fx udgifter til renter på et byggelån, der optages som mellemfinansiering i projekterings- og byggeperioden, samt udgifter til optagelse og tinglysning af den endelige finansiering.

        Udgifterne er normalt angivet ekskl. moms. Se et eksempel på et budget på http://www.sbi.dk/tagboliger. Se også afsnit 7.2.1, Budget. Bemærk, at udgifter til totalinddækning kan give en besparelse i den sidste ende pga. forkortet byggetid. Desuden opnås ofte en bedre kvalitet af arbejdsudførelsen, fordi der er mindre risiko for opfugtning.

            1. 5.2.3 Projektets organisering

        Den måde, man organiserer projektet på, kan have stor betydning for projektets resultat. I organiseringen ligger den måde, de enkelte aktører har indgået kontraktlige aftaler på. Der skelnes mellem følgende:

        • – Fag- eller storentreprise
          Bygherren indgår aftale med hvert enkelt fagområde.

        • – Hovedentreprise
          Bygherren indgår aftale med en hovedentreprenør, som har underentreprenører.

        • – Totalentreprise
          Bygherren indgår aftale med en totalentreprenør, som entrerer med en rådgiver.

        • – Nye samarbejdsformer
          Bygherre, rådgiver og entreprenør samarbejder og fordeler ansvar og økonomi mellem sig. Denne type samarbejde har mange navne, fx tidligt udbud, partnering, lean, trimmet byggeri eller strategiske partnerskaber. Her kan alle entrepriseformer anvendes.

        225_Fig17

        Figur 17. Tre måder at organisere et tagboligprojekt på.

        Tabel 1. Fordele og ulemper ved forskellige samarbejdsformer.

        Samarbejdsform

        Fordele

        Ulemper

        Fag- eller storentreprise

        Øget konkurrence, hvilket normalt fører til lavere priser.

        Bygherren kan vælge entreprenører, som han kender og har tillid til på forhånd.

        Rådgiveren, som har forestået projekteringen, kan også være byggeleder.

        Kræver en omhyggelig tilrettelæggelse og styring af byggeprocessen fra bygherrens side. Hvis fx de tidsmæssige forudsætninger i udbudsgrundlaget ikke holder, kan bygherren blive stillet over for erstatningskrav fra forsinkede fagentreprenører.

        Hovedentreprise

        Bygherren indgår aftale med kun én entreprenør, og styringen af fag-entrepriserne overgår således fra bygherren til hovedentreprenøren.

        Rådgiveren, som har forestået projekteringen, kan også være byggeleder.

        Der er mindre konkurrence, da færre entreprenører kan løfte opgaven med at være hovedentreprenør.

        Der er risiko for, at hovedentreprenøren vælger underentreprenører, som bygherren ikke kender.

        Totalentreprise

        Giver et tidligt overblik over byggeopgavens økonomi og tidsmæssige fordele ved hurtigere gennemførelse, da der normalt kan projekteres under udførelsen.

        Totalentreprise giver mulighed for ved udbuddet at vælge mellem flere forskellige projekter.

        Bygherren skal give afkald på at få indflydelse på udformning og detaljering af projektet.

        Bygherren mister fordelen ved at have sin egen tillidsmand (rådgiveren), der er uafhængig af totalentreprenøren.

        Nye samarbejdsformer

        Man forsøger at ændre samarbejdskulturen fra modspil og mistillid til medspil og tillid. Den er baseret på dialog, tillid og åbenhed og med tidlig inddragelse af alle parter. Projektet gennemføres under en fælles målsætning formuleret ved fælles aktiviteter og baseret på fælles økonomiske interesser.

        Samarbejdet under projekteringen om pris, omfang og kvalitet fører måske ikke til et tilfredsstillende resultat, og projektet må herefter udbydes.

        Der er et større administrativt ressourceforbrug end ved en sædvanlig byggesag.

        Ved et tagboligprojekt anbefales det at udbyde arbejdet i fag- eller hovedentreprise. Ved udbud i fagentreprise opnås tit en lidt lavere samlet pris end ved hovedentreprise. Typisk tager hovedentreprenøren et administrationssalær på 10-20 % af underentreprenørens tilbudspris. Ved fagentreprise har man den fordel, at man kan vælge sine egne underentreprenører, men det koster så ekstra at administrere dem – ca. 25 %. Dette er dog som regel en del billigere end hovedentreprisesalæret. Se også afsnit 8.5, Udbud og licitation.

        http://www.sbi.dk/tagboliger vises desuden et eksempel på en organisationsmodel anvendt i en andelsboligforening samt en tidsplan for et tagboligprojekt.

        Præfabrikation eller ej

        Præfabrikerede elementer kan gøre etableringen af nye tagboliger billigere og gøre byggeprocessen kortere. Ved præfabrikation laves en komponent helt eller delvist på fabrik og skal blot monteres på byggepladsen. Præfabrikerede bygningskomponenter kan udformes så de kan tilfredsstille de ofte strenge designmæssige og arkitektoniske krav.

        Det er normalt nødvendigt at arbejde med et større antal boliger for at opnå en rationaliseringsgevinst ved at anvende præfabrikerede elementer – ofte i en serie på 20-30 stk. svarende til mindst 10 opgange. På markedet findes der således allerede præfabrikerede kviste, badeværelser og elevatortårne eller endog hele tagboliger, der placeres som en ekstra etage på et fladt tag. Se følgende eksempler på http://www.sbi.dk/tagboliger:

        • – Eksempel 14: Martins gård, Herlev

        • – Eksempel 15: Bellisvej, Viborg

        • – Eksempel 17: Elmelyparken 1-5, Solrød Strand

        • – Eksempel 19: Projekt SOLTAG.

            1. 5.2.4 Genhusning

        Uanset om man etablerer nye selvstændige boliger i tagetagen, eller om man udnytter etagen ved at udvide eksisterende boliger opad, vil beboerne i ejendommen typisk kunne blive boende. Det er dog ikke muligt at gennemføre byggeriet helt uden gener for de eksisterende beboere, som skal finde sig i støj fra byggepladsen og eventuelle stilladser.

        Det bør tidligt i processen afklares, hvilke genhusningsmuligheder bygherren har, da det kan spille en stor rolle for udformningen af en langsigtet helhedsplan for ejendommen.

        Ved udvidelse af eksisterende boliger vil man typisk kunne vente med at bryde igennem etageadskillelsen for at etablere den indvendige trappe, til indretningen af tagetagen er gennemført. Det betyder, at den periode, hvor en mindre del af boligen er uanvendelig, kan begrænses til nogle få uger. Ved etablering af støvafskærmning m.v. kan generne begrænses yderligere.

        Er der tale om renovering med byfornyelsesstøtte, har lejere af private udlejningsboliger mulighed for permanent eller midlertidig genhusning. Andelshavere og ejere har kun mulighed for genhusning ved afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold (kondemnable forhold). Kommunen kan informere nærmere om muligheder for genhusning vha. Indenrigs- og Socialministeriets hjemmeside http://www.ism.dk

  • Mulighederne for og de juridiske og økonomiske konsekvenser af at etablere tagboliger afhænger af ejerformen i den eksisterende ejendom. Er man privat udlejer eller en ejerforening, gælder et sæt regler, mens der gælder andre regler og findes andre muligheder i en andelsboligforening eller en almen boligorganisation.

    Beslutningsprocessen og dialogen med beboerne afhænger også af ejerformen. I en almen beboelsesejendom er der en fast procedure og faste spilleregler for beboerdemokrati og -dialog. I andelsboligforeninger og ejerforeninger er der også spilleregler, men bestyrelsen spiller her typisk en meget afgørende rolle med at fremlægge beslutningsgrundlag og i processen generelt. I større foreninger er det ofte en fordel at etablere en tagboliggruppe. I private udlejningsejendomme er lejerne i nogle tilfælde organiseret i en lejerforening med beboerrepræsentanter, men som oftest står de som helt individuelle brugere af ejendommen. Her kan der også være behov for at etablere en tagboliggruppe, når der skal planlægges nye tagboliger.

    Fælles for alle ejerformer er, at ejeren optræder som bygherren. Det er derfor centralt, at ejeren gør sig sin rolle som bygherre klar. Se afsnit 6.1, Bygherrerollen.

    Kombinationer af ejerformer ved etablering af tagboliger

    Det er muligt at etablere tagboliger ved følgende kombinationer af ejerformer, som illustreret i figur 18:

    • – Private udlejningsboliger i en privat udlejningsejendom

    • – Ejerboliger i en privat udlejningsejendom

    • – Andelsboliger i en privat udlejningsejendom

    • – Almene boliger i en privat udlejningsejendom

    • – Private udlejningsboliger i en ejerboligejendom

    • – Ejerboliger i en ejerboligejendom.

    • – Andelsboliger i en ejerboligejendom

    • – Almene boliger i en ejerboligejendom

    • – Private udlejningsboliger i en andelsboligejendom

    • – Ejerboliger i en andelsboligejendom

    • – Andelsboliger i en andelsboligejendom

    • – Almene boliger i en almen boligejendom.

    Ejerboliger i almene boligejendomme er det kun muligt at etablere i henhold til de særlige regler om salg af almene boliger (Lovbekendtgørelse nr. 1000, 2008), kapitel 5a.

    Se også:

    • – http://www.ism.dk hjemmeside for Indenrigs- og Socialministeriet, hvor der kan læses om de særlige regler om salg af almene boliger.

    225_Fig18

    Figur 18. Muligheder for kombination af ejerformer ved indretning af selvstændige tagboliger.

        1. 6.1 Bygherrerollen

      Fælles for alle ejerformer er, at ejeren optræder som bygherre. Bygherrerollen er ofte en balancegang. På den ene side står bygherrens naturlige engagement og interesse for det bedst mulige resultat. Det kan få en bygherre til at følge med i det hele og kontrollere alt. Bygherrens engagement og interesse er en forudsætning for et projekts eksistens og niveau. På den anden side står de professionelle fagfolk i form af rådgivere, entreprenører og håndværkere, som har til opgave at virkeliggøre projektet. Når aftaler og målsætninger er på plads, er det vigtigt som bygherre at kunne træde et skridt tilbage og overlade scenen til fagfolk. En bygherre har både rettigheder og forpligtelser, ligesom han både bærer risici og ansvar. Gennem aftaler og kontrakter overdrager bygherren arbejder i form af planlægning, udførelse og evt. administration til andre og dermed ansvaret for kvaliteten af arbejdet. Gennem forsikringer kan en bygherre formindske økonomiske risici ved byggeriets gennemførelse, men aldrig eliminere disse.

            1. 6.1.1 Bygherrens opgaver

        Blandt bygherrens opgaver er at sikre, at det økonomiske grundlag for sagens gennemførelse er til stede, ligesom bygherren naturligvis er forpligtet til at betale for bestilte ydelser. En helt afgørende bygherrefunktion er at træffe beslutninger om projektets udformning. Dette vil normalt ske efter forslag fra rådgivere, der med udgangspunkt i de konkrete forhold har taget hensyn til bygherrens udtrykte ønsker og holdninger samt økonomi. Det er afgørende for hele sagen at afstemme forventninger og virkelighed, så man undgår skuffelser og uenighed efterfølgende.

        Når byggeriet går i gang, har bygherren fire overordnede forpligtelser efter arbejdsmiljølovgivningen (Lovbekendtgørelse nr. 268, 2005). Det er således hans pligt (i praksis den tekniske rådgiver):

        • – at sørge for sikkerhedsforanstaltninger i fællesområderne.

        • – at udarbejde en plan for sikkerhed og sundhed for byggepladsens indretning og drift.

        • – at koordinere sikkerhedsarbejdet på byggepladsen.

        • – at anmelde byggepladsen til Arbejdstilsynet.

        Et byggeri afsluttes altid med en afleveringsforretning, hvor bygherren får overdraget det færdige arbejde. Ved uoverensstemmelse mellem det aftalte og det afleverede arbejde vil der herefter ske udbedringer, inden de sidste håndværkerregninger betales. Ved eller umiddelbart efter aflevering bør bygherren fra rådgiverne modtage:

        • – Tegninger og beskrivelse af det gennemførte projekt

        • – Vejledning om drift og vedligehold

        • – Dokumentation for kvaliteten af materialer og udførelse

        • – Byggesagsmyndighedens ibrugtagningstilladelse.

            1. 6.1.2 Bygherren og rådgiverne

        Det første skridt mod realisering af et tagboligprojekt er at få etableret et samarbejde med professionelle rådgivere. Der findes enkelte firmaer, der besidder den byggetekniske, økonomiske og juridiske ekspertise, og derfor kan tilbyde totalrådgivning i tagboligsager. Normalt skal der dog findes mindst to rådgivningsfirmaer, dels til byggeteknisk rådgivning, typisk et arkitekt- eller ingeniørfirma, dels til juridisk og økonomisk rådgivning, typisk en advokat, en revisor eller en ejendomsadministrator.

        Det anbefales at begynde med en begrænset aftale omfattende de byggetekniske, økonomiske og juridiske analyser, der tilsammen kan give et reelt billede af muligheder, omfang og økonomi. Beslutter bygherren sig på baggrund af analyserne til at gennemføre projektet, danner materialet grundlag for det videre arbejde. Skulle materialet afsløre større vanskeligheder og uventede forhold, har bygherren mulighed for at stoppe projektet på et tidligt tidspunkt og dermed undgå forgæves arbejde og flere udgifter. Omfanget af det indledende analysearbejde skal individuelt tilpasses den enkelte ejendom.

        Husk derfor at få en ydelsesbeskrivelse fra rådgiveren!

        Se også:

        1. 6.2 Privat udlejning

      Hvis man som privat udlejer ønsker at etablere beboelse i tagetagen, er der flere muligheder. Inddragelse af tagetagen til beboelse kan således enten ske ved at udvide eksisterende lejeboliger opad eller ved at etablere nye selvstændige lejeboliger. Det er også muligt at etablere andels- eller ejerboliger i tagetagen.

      Allerførst bør det dog undersøges, om planforhold eller tinglyste rettigheder forhindrer eller fordyrer projektets gennemførelse.

      Uanset om man ønsker at etablere leje-, andels- eller ejerboliger, kan det være nødvendigt at opsige lejemål vedrørende loftrum i tagetagen og erhvervslejemål i kælderen.

      Se i øvrigt afsnit 7.1, Juridiske forhold.

            1. 6.2.1 Tagboliger som private lejeboliger

        Konkrete tekniske og økonomiske forhold vil være afgørende for, om det er mest hensigtsmæssigt at udvide eksisterende boliger eller etablere nye selvstændige lejeboliger. Udvidelse af eksisterende boliger opad vil normalt være den billigste løsning, da det typisk ikke stiller så store krav til flugtveje, isolering af etageadskillelser, etablering af elevator m.v.

        Lejefastsættelse

        Når man udvider en lejebolig, kan lejen som hovedregel ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Udlejer og lejer kan aftale, at huslejen, hvor boligen er gennemgribende forbedret, fastsættes efter det lejedes værdi, som ikke væsentligt overstiger tilsvarende lejemål i samme område (Lovbekendtgørelse nr. 189, 2007), § 5 (gennemgribende forbedringer – investeringskrav). Ellers vil lejen udgøre den omkostningsbestemte leje med forbedringsforhøjelse.

        Udlejer har ifølge lejeloven (§ 59c) mulighed for at indhente Huslejenævnets forhåndsgodkendelse af den påtænkte leje (Lovbekendtgørelse nr. 188, 2007). Udlejer skal give nævnet en opgørelse over de anslåede udgifter ved arbejderne og den ønskede fremtidige leje.

        Opsigelse af eksisterende boliglejemål

        Hvis bygherren ønsker at udvide de eksisterende boliger opad, kan det være nødvendigt at opsige de eksisterende lejere. Det bør dog undersøges grundigt på forhånd, hvilke muligheder der er for opsigelse. Lejelovens regler er komplicerede, og der bør ikke ske opsigelse uden tilstrækkelig juridisk bistand.

        Udlejeren kan i stedet undersøge mulighederne for at indgå en aftale med lejeren om at stille en passende permanent erstatningsbolig til rådighed for lejeren.

        Med en god dialog mellem udlejer og lejere kan man måske finde en løsning, der muliggør projektet. Hvis lejerne på den øverste etage ikke er interesserede i større boliger, kan der måske indgås aftale om bytte med andre beboere i ejendommen. Måske tillader økonomien i projektet, at huslejeforhøjelsen ikke slår fuldt igennem det første år, men optrappes over en periode til det endelige niveau.

        Kan der ikke indgås en aftale, vil udlejeren eventuelt være henvist til at gennemføre forbedringerne efterhånden som boligerne fraflyttes, hvilket sjældent vil være økonomisk muligt.

        Se også:

            1. 6.2.2 Tagboliger som ejerboliger

        Boliger, som indrettes i en uudnyttet tagetage eller en påbygget etage, kan udstykkes som ejerboliger. Det er en betingelse, at boligerne anvendes til helårsbeboelse. Inden bygherren beslutter sig for at etablere ejerboliger, må der foretages en vurdering af boligernes værdi og omsættelighed som ejerboliger. Bygherren må også gøre sig overvejelser om fordele og ulemper ved at have en ejerforening i tagetagen, og om, hvordan en sådan forening stiftes.

        Etablering af ejerforening

        Hvis man indretter beboelse i en uudnyttet tagetage eller en påbygget etage i form af ejerboliger, skal hele ejendommen opdeles i ejerboliger, hvor de eksisterende lejeboliger udgør én ejerbolig. Tagboligerne kan sælges enkeltvis som ejerboliger. Det er en betingelse, at ejerboligerne anvendes til helårsbeboelse.

        Der skal etableres en ejerforening bestående af ejerne af de nyudstykkede ejerboliger samt én ejer af de eksisterende boliger og erhvervslejemål i ejendommen. Det betyder, at fremtidige beslutninger – fx vedrørende vedligehold af tag og facader – træffes af ejerforeningen. Det er vigtigt, at foreningens vedtægter sikrer en fornuftig balance mellem ejerne af ejerboligerne og ejeren af den resterende udlejningsejendom.

        Værdi som ejerboliger

        Bygherrens beslutning om at etablere ejerboliger vil typisk afhænge af, om det er en bedre forretning end etablering af lejeboliger.

        Rentabiliteten i projektet afhænger i høj grad af, hvor meget der skal gøres ved den eksisterende bygning – fx om tagkonstruktionen kan bevares, om der skal etableres nye kviste, om hovedtrappen er ført til tagetagen, eller om kommunen stiller krav om etablering af elevatorer.

        Det er naturligvis også afgørende, hvor meget salget af ejerboligerne vil kunne indbringe. Inden projektet igangsættes er det derfor vigtigt at undersøge dette. Det sikreste er at indhente en eller flere sagkyndige vurderinger. Prisen for en ejerbolig afhænger af en række faktorer, fx indretning, beliggenhed, renteniveau samt udbud og efterspørgsel, og vurderingen er derfor naturligvis forbundet med en vis usikkerhed.

        Bygherren kan eliminere sin økonomiske risiko ved at sælge byggeretten til tagetagen til en privat investor. Se afsnit 1, Årsager til etablering af tagboliger.

        1. 6.3 Ejerforening

      Ejerforeningen bør som det første undersøge, om planforhold eller tinglyste rettigheder forhindrer eller fordyrer projektets gennemførelse. Derefter må foreningen foretage en vurdering af eventuelle nye boligers værdi og omsættelighed, og om det er mest hensigtsmæssigt at etablere nye selvstændige boliger eller udvide eksisterende boliger opad.

      Etablering af nye selvstændige boliger vil af flere årsager være en dyrere løsning end udvidelse af de eksisterende boliger. Dels vil kommunen ofte stille krav om minimum boligstørrelser, etablering af elevator m.v. Dels skal der etableres køkken og bad med dertil hørende installationer for vand og afløb, etageadskillelsen skal lyd- og brandisoleres, og der er krav til adgangsforholdene, som kan have indflydelse på mulighederne for at nedlægge en eventuel bagtrappe.

      Udvidelse af de eksisterende boliger giver foreningen et større areal at fordele faste udgifter på. Løsningen kræver på den anden side, at ejerne på den øverste etage er interesserede i at udvide deres boliger og deltage i finansieringen af projektet.

      Hvis der er udlejede restboliger i ejendommen, kan det være nødvendigt at opsige lejemål vedrørende loftrum i tagetagen og eventuelt også erhvervslejemål i kælderen. Bygherren kan eliminere sin økonomiske risiko ved at sælge byggeretten til tagetagen til en privat investor. Se afsnit 1, Årsager til etablering af tagboliger.

        1. 6.4 Andelsboligforening

      Andelsboligforeningen bør som det første undersøge, om planforhold eller tinglyste rettigheder forhindrer eller fordyrer projektets gennemførelse. Derefter må foreningen tage stilling til, om de nye boliger skal etableres som andelsboliger eller ejerboliger. En andelsboligforening skal typisk forholde sig til følgende:

      • – Nye tagboliger som ejerboliger

      • – Prisen

      • – Nye tagboliger som andelsboliger

      • – Boligafgiften

      • – Andelsprisen

      • – Andelsværdien.

      • – Nye tagboliger som private udlejningsboliger

      Hvis der er lejere i ejendommen, kan det være nødvendigt at opsige lejemål vedrørende loftrum i tagetagen og eventuelt også eksisterende erhvervslejemål i ejendommen. Se også afsnit 7.1, Juridiske forhold.

            1. 6.4.1 Tagboliger som ejerboliger

        Hvis der etableres ejerboliger, må foreningen foretage en vurdering af boligernes værdi og omsættelighed som ejerboliger. Foreningen må også gøre sig nogle overvejelser om fordele og ulemper ved at have en ejerforening i tagetagen, og om, hvordan en sådan forening stiftes. Se afsnit 6.2.2, Tagboliger som ejerboliger om etablering af ejerforening.

            1. 6.4.2 Tagboliger som andelsboliger

        I en andelsboligforening kan tagboliger etableres som andelsboliger ved at etablere nye selvstændige boliger eller ved at udvide eksisterende boliger opad. I begge situationer skal man tage stilling til fastsættelse af andelspris og boligafgift i de nye boliger, og man skal undersøge, hvordan projektet påvirker værdien af de eksisterende andele.

        Etablering af nye selvstændige boliger vil af flere årsager være en dyrere løsning end udvidelse af de eksisterende boliger. Dels vil kommunen ofte stille krav om minimum boligstørrelser, etablering af elevator m.v. Dels skal der etableres køkken og bad med dertil hørende installationer for vand og afløb, etageadskillelsen skal lyd- og brandisoleres, og der er krav til adgangsforholdene, som kan have indflydelse på mulighederne for at nedlægge en bagtrappe.

        Udvidelse af de eksisterende boliger giver foreningen et større areal at fordele de faste udgifter på. Dette sker uden, at der samtidig sker større slid på trapper, forøgelse af administrationsudgifter, etc. Løsningen kræver på den anden side, at alle – eller i hvert fald den overvejende del af beboerne – på den øverste etage er interesserede i at udvide deres boliger og deltage i finansieringen af projektet.

        Boligafgiften

        Boligafgiften fastsættes af generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan i princippet vælge at fastsætte en højere boligafgift i tagetagen end for det eksisterende boligareal, men det kan dog i så fald være nødvendigt at ændre foreningens vedtægter.

        Andelsprisen

        Ved overdragelse af et areal af tagetagen sammen med retten til en bolig, kan andelsprisen ikke overstige boligens andel i foreningens formue. Generalforsamlingen kan ifølge Andelsboligloven (Lovbekendtgørelse nr. 960, 2006) vedtage, at andelsindskuddet i boliger i tagetagen skal være højere end i de øvrige boliger, når blot prisen for de nye andele ikke kommer til at overstige disses andel i foreningens formue. Fastsættelse af en højere andelspris i tagetagen vil dog ofte kræve en vedtægtsændring.

        Andelsværdien

        Hvis en ombygning ikke medfører en værdistigning, der som minimum svarer til den del af ombygningsudgiften, som foreningen finansierer med lån eller forbrug af opsparede midler, vil andelenes værdi falde. Udvidelse af beboelsesarealet vil altid forøge ejendommens værdi, men ikke nødvendigvis nok til at forhindre et fald i andelskronen. Det er derfor altid en god idé at indhente en vurdering af den forventede værdistigning, inden man vedtager at realisere et tagboligprojekt.

        Hvis projektet ikke kan finansieres uden fald i andelskronen, kan foreningen fx vælge at bekoste den del af ombygningen, som modsvares af en værdistigning, og lade de andelshavere, der udvider/overtager de nye andele, finansiere resten. I det omfang andelshavere selv afholder udgifter, vil der være tale om individuelle forbedringer, som nedskrives over tid.

        Se også:

        1. 6.5 Almen boligorganisation

      Den almene boligorganisation vil typisk skulle forholde sig til følgende:

      • – Etablering af nye almene tagboliger

      • – Finansiering

      • – Lejefastsættelse.

      Nye almene tagboliger

      I eksisterende almene ejendomme kan tagboliger kun etableres som almene boliger. Boligerne kan etableres enten ved ejerlejlighedsopdeling, hvorved der etableres to selvstændige afdelinger, eller ved udvidelse af den eksisterende afdeling.

      Tagboligerne kan etableres både ved udvidelse af boligerne i øverste etage og ved etablering af nye selvstændige tagboliger. Uanset hvilken løsning man vælger, vil man imidlertid skulle holde sig inden for 110 m2. Almene familieboligers bruttoetageareal må ifølge Almenboligloven ikke overstige dette areal (Lovbekendtgørelse nr. 1000, 2008).

      Finansiering

      Der gælder særlige regler for finansiering af alment boligbyggeri. Den samlede anskaffelsessum må ikke overstige et årligt fastsat maksimumbeløb pr. m2. Af den samlede anskaffelsessum finansieres 2 % med beboerindskud, 14 % med kommunal grundkapital, mens resten finansieres med realkreditlån med ydelsesstøtte.

      Lejefastsættelse

      Lejen i almene boliger fastsættes efter reglerne i den almene lejelov, hvor der oprettes en ny afdeling. Her gælder balancelejeprincippet. Det betyder, at den samlede husleje for boligerne i en afdeling fastsættes således, at den til enhver tid dækker afdelingens driftsudgifter. Herudover opkræves betaling for forbrugsbaserede udgifter, fx udgifter til vand og varme.

      Hvis en afdeling udvides med tagboliger, fastsættes lejen for tagboligerne under hensyntagen til den finansiering, der gælder for disse boliger.

      Se også:

      • – http://www.bl.dk – hjemmeside for Boligselskabernes Landsforening.

      • – http://www.ism.dk – hjemmeside for Indenrigs- og Socialministeriet. Læs fx om tilskud til bygningsfornyelse.

      • – http://www.kommuneforlaget.dk – Her kan bl.a. Håndbog for støttet boligbyggeri samt Håndbog om tilsyn med drift af støttet boligbyggeri rekvireres.

      • – http://www.lbf.dk – hjemmeside for Landsbyggefonden.

  • Bygherren har brug for et fyldestgørende beslutningsgrundlag for etablering af nye tagboliger. Han skal undersøge, om der er juridiske forhold, som kræver særlig opmærksomhed, og hvordan der skaffes økonomi til at etablere tagboligerne.

    Derudover har han ansvar for, at ejendommen rent teknisk kan indeholde nye tagboliger, så der er brug for en række tekniske forundersøgelser. Samtidig skal han beskrive sine visioner gennem idéskitser, så alle beboere i ejendommen kan se, hvordan bebyggelsen kommer til at se ud efter ombygningen.

    Alt dette er en stor mundfuld for en bygherre. Det må derfor anbefales at bygherren kontakter en uvildig rådgiver så tidligt som muligt.

        1. 7.1 Juridiske forhold

      Afsnittet behandler juridiske forhold, som er gældende ved etablering af tagboliger, og som ikke er afhængige af den specifikke ejerform:

      • – Tinglyste deklarationer

      • – Krav fra kommunen

      • – Loftrum/pulterrum

      • – Opsigelse af erhvervslejere.

       

      Juridiske forhold, der vedrører en specifik ejerform, er beskrevet i:

      • – Afsnit 6.2, Privat udlejning

      • – Afsnit 6.3, Ejerforening

      • – Afsnit 6.4, Andelsboligforening

      • – Afsnit 6.5, Almen boligorganisation.

      Tinglyste deklarationer

      Man skal som en del af forundersøgelserne undersøge, om der er tinglyst deklarationer på ejendommen, som er relevante i forhold til ombygningen. Det kan fx være servitutter om tilbagefaldspligt, om tillægskøbesum ved udnyttelse af byggeret, uopsigelige lejeaftaler eller planbestemmelser om benyttelse, maksimal bebyggelse m.v.

      Også ikke-tinglyste rettigheder vil kunne stå i vejen for eller fordyre projektet, fx rettigheder til loftrum eller fællesfaciliteter i tagetagen. Sådanne rettigheder må man finde en alternativ løsning til.

      Myndighedskrav

      Som en del af forundersøgelserne må det undersøges, om kommunen som byggemyndighed stiller krav om etablering af elevator ved udnyttelse af tagetagen, og om etablering af yderligere boliger udløser krav om etablering af parkeringspladser eller indbetaling af bidrag til parkeringsfond.

      Loftrum

      Etablering af tagboliger på et eksisterende loft medfører ofte, at man må inddrage beboernes loftrum (pulterrum). Loftrum, der efter lejeaftalen eller anden aftale hører til lejeboliger, kan normalt opsiges med 6 ugers varsel ifølge Lejeloven § 53, stk. 5 (Lovbekendtgørelse nr. 188, 2007), når der etableres tagboliger. Det forudsætter dog, at udlejer stiller erstatningsrum til rådighed, inden brugsretten til det hidtidige loftrum ophører.

      Hvis det mellem lejer og udlejer er aftalt, at loftrummet skal kunne opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemte formål, skal det anviste erstatningsrum leve op til samme krav. De fleste kommuner stiller krav om etablering af erstatningsloftrum, hvis eksisterende loftrum nedlægges. Kravene til rummenes størrelse varierer dog en del.

      I ejer- og andelsboligforeninger kan et loftrum have tilknyttet en brugs- eller ejerrettighed. Dette kan være i form af en tinglyst adkomst, en konkret rettighed, eller som led i foreningens vedtægter. Hvis et sådant loftrum skal inddrages for at give plads til en ny tagbolig, kræver det normalt samtykke fra den enkelte bruger eller ejer af pulterrummet. Det er hensigtsmæssigt på et tidligt tidspunkt i processen at få afdækket disse forhold. Rettighedshaveren vil som regel have mulighed for at få godtgjort værditabet.

      Opsigelse af erhvervslejere

      Erhvervslejemål kan som udgangspunkt opsiges med 3 måneders varsel, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes (Lov nr. 934, 1999). Bygherren skal være opmærksom på, at erhvervslejere kan nyde erhvervsbeskyttelse. Det betyder, at hvis lokaliteten er væsentlig for det erhverv, som lejer driver, kan opsigelse kun ske, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af parternes forhold. Ved afgørelsen bliver der taget hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet fra lokalerne, eventuelle forbedringer som lejer har foretaget og værdien af eventuelt tab i kundekredsen.

      Hvis en erhvervslejer lider tab som følge af opsigelsen, skal der ydes erstatning herfor, herunder også godtgørelse for tab af goodwill. Erhvervslejeren er ikke forpligtet til at fraflytte, før han har modtaget den aftalte eller tilkendte erstatning og godtgørelse. Opsigelse af erhvervslejemål vil medføre et årligt lejetab, som må finansieres af projektet eller over driften.

      Se også

      • – http://www.retsinfo.dk – hjemmeside som giver borgerne adgang til det fælles statslige retsinformationssystem.

        1. 7.2 Økonomiske forhold

      Et vigtigt led i ejerens beslutningsgrundlag er en beregning af, om projektet er rentabelt. De nyindrettede boliger skal kunne:

      • – sælges for et beløb, der overstiger etableringsudgifterne, eller

      • – udlejes til en samlet husleje, der overstiger ydelsen på de lån, der optages til finansiering af projektet, eller i øvrigt giver den ønskede forrentning af investeringen, dvs. det man som ejer ønsker at tjene på etableringen af tagboliger.

      Afhængigt af ejerformen er der forskellige støttemuligheder, fx i henhold til byfornyelsesloven (Lovbekendtgørelse nr. 901, 2008). Den enkelte kommune kan informere nærmere om dette.

      Budget

      Beregningen af rentabiliteten i projektet sker på grundlag af et budget for den samlede ombygning. Budgettet skal indeholde alle de udgifter, der er nødvendige for, at projektet kan gennemføres.

      Finansiering

      Til finansiering af byggeriet optages typisk et realkreditlån. Lånebehovet reduceres, hvis der er hensat midler, som kan anvendes til formålet, eller hvis der er indtægter forbundet med gennemførelse af projektet. Det kan fx være indtægter ved salg af andels- eller ejerboliger eller indtægter i form af offentlige tilskud. Læs mere om tilskud til bygningsfornyelse på Indenrigs- og Socialministeriets hjemmeside http://www.ism.dk.

      Ejendommens fremtidige drift

      Når man lægger budget for ombygningen, er det ikke nok at danne sig et overblik over, om de samlede ombygningsudgifter kan afholdes inden for det beløb, der er til rådighed til finansiering af projektet. Det må også undersøges, hvordan ombygningen påvirker ejendommens fremtidige drift. Driftsudgifter, der vil kunne påvirkes i opad- og nedadgående retning, er fx:

      • – Ydelser på lån

      • – Skatter og afgifter

      • – Forsikring

      • – Udgifter til vicevært

      • – Administration

      • – Hensættelser til vedligehold, herunder evt. indbetalinger til Grundejernes investeringsfond (GI), http://www.gi.dk.

      På indtægtssiden har man typisk husleje, eller – hvis der er tale om en andelsboligforening – boligafgift. I ejerforeninger består indtægterne af indbetalinger fra medlemmerne til dækning af fællesudgifter og eventuelle lejeindtægter.

            1. 7.2.1 Budget

        Et budget for en byggesag vil typisk indeholde følgende hovedposter:

        • – Håndværkerudgifter

        • – Afsætningsbeløb til uforudsete udgifter

        • – Teknisk rådgivning

        • – Administrativ rådgivning

        • – Bygherreudgifter

        • – Finansieringsudgifter og moms.

        Håndværkerudgifter

        Håndværkerudgifterne, som også indeholder udgifter til etablering og drift af byggeplads, udgør den største post på budgettet. Udgifternes størrelse afhænger af projektets omfang, herunder navnlig af om det er nødvendigt at udskifte taget, og om man vælger at etablere nye selvstændige boliger eller udvide eksisterende boliger. Udgifterne kan baseres på tilbud fra en entreprenør eller på den tekniske rådgivers overslag.

        En tagboligsag adskiller sig fra andre renoveringssager ved at der altid er udgifter til totalinddækning af bygningen. Omvendt kan totalinddækningen føre til besparelser på den samlede byggesag som følge af forkortet byggetid m.m., sammenholdt med en byggesag, hvor der ikke anvendes totalinddækning. Læs mere i afsnit 9.2, Byggepladsetablering samt på hjemmesiden for Vinterkonsulenterne: http://www.vinterkonsulenterne.dk. Hjemmesiden indeholder bl.a. et cost-benefit værktøj, der kan give et overslag over udgifter og mulige besparelser ved brug af totalinddækning.

        Afsætningsbeløb til uforudsete udgifter

        Man bør altid budgettere med et afsætningsbeløb til uforudsete udgifter under byggeriet. Hvor stort et beløb, det vil være relevant at afsætte, afhænger af projektets karakter, og hvor grundige tekniske forundersøgelser, der er foretaget. Som tommelfingerregel kan man afsætte et beløb svarende til 15 % af håndværkerudgifterne i den indledende fase og efter licitation reducere beløbet til 10 %.

        Teknisk rådgivning

        Udgifter til teknisk rådgivning vil typisk svare til 15 % af de samlede håndværkerudgifter, men kan dog variere en del afhængig af projektets størrelse og karakter.

        Administrativ rådgivning

        Da byggeri er fyldt med konfliktmuligheder, og da der er mange tråde at holde sammen på, anbefales det at søge juridisk og økonomisk rådgivning så tidligt som muligt i processen. Rådgiveren kan hjælpe med etablering af beslutningsgrundlaget, herunder afdækning af eventuelle risici. Senere i forløbet er det rådgiverens opgave at kvalitetssikre kontrakter med andre rådgivere, entreprenører og leverandører og at styre tid og økonomi i hele processen.

        Bygherreudgifter

        Tekniske bygherreudgifter er udgifter til:

        • – Tekniske forundersøgelser (bygningsundersøgelser)

        • – Tilslutningsafgifter vedr. fjernvarme, el, m.m.

        • – Energiforbrug i byggeperioden, herunder udgifter til udtørring, byggestrøm og vand.

         

        Andre bygherreudgifter er udgifter til:

        • – Byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse

        • – Forsikringer

        • – Driftstab i byggeperioden og lignende byggeomkostninger

        • – Landinspektør

        • – Valuar og salgsomkostninger

        • – Etablering af parkeringspladser eller indbetaling til parkeringsfond.

        Finansieringsudgifter

        Finansieringsudgifter er fx udgifter til renter på et byggelån, der optages som mellemfinansiering i projekterings- og byggeperioden, samt udgifter til optagelse og tinglysning af den endelige finansiering.

        Se også afsnit 5.2.2, Økonomisk skøn.

            1. 7.2.2 Finansiering

        Med et beslutningsgrundlag, der fortæller noget om den omtrentlige økonomi, kan bygherren mere præcist overveje muligheder for både midlertidig og endelig finansiering. Hvis han ikke kan finansiere byggeriet kontant, fx med hensatte midler eller kontante offentlige tilskud, må han optage lån.

        Midlertidig finansiering

        Midlertidig finansiering anvendes til at betale de løbende udgifter under planlægning og gennemførelse af byggesagen og er som regel en særlig byggekredit, der typisk oprettes i en bank. I planlægnings- og projekteringsfasen er udgifterne dog typisk så begrænsede, at finansiering kan ske via ejendommens driftskonto. Hvis den endelige finansiering skal ske med et realkreditlån, er det muligt at få dette udbetalt på forhånd til betaling af de løbende udgifter, mod at der stilles en bankgaranti for beløbet. Banker og realkreditinstitutter tilbyder ofte totalløsninger, så hele finansieringsprocessen sker samme sted.

        Endelig finansiering

        Når byggeriet er gennemført, indfris og erstattes byggekreditten typisk af et realkreditlån. Det traditionelle valg vil være et fastforrentet 20- eller 30-årigt annuitetslån, men på lånemarkedet findes i dag en lang række andre muligheder. Ved valg af andre lånetyper, fx rentetilpasningslån, garantilån, lån med afdragsfrihed eller lån i fremmed valuta, vil der kunne opnås en billigere – men typisk også mere risikabel – finansiering. Det anbefales at kontakte flere banker og realkreditinstitutter, fordi der kan være en vis prisvariation, også inden for samme lånetype, ligesom vurderingerne hos de enkelte långivere kan være forskellige. Her er det vigtigt at spørge långiverne om de samme forhold for at have et sammenligneligt beslutningsgrundlag. Større forskelle i gebyrer, provisioner og løbende omkostninger er ikke ualmindeligt.

        Hvis ejendommen er bindingspligtig i Grundejernes Investeringsfond (GI), kan der søges om lån hos GI. På et normalt GI-lån til en rente på 3 % udgør den årlige ydelse på et 20-årigt lån 5,07 % (i 2007). Se mere på http://www.gi.dk.

            1. 7.2.3 Driftsudgifter

        Ydelserne på lån til finansiering af byggeriet udgør typisk den væsentligste ændring i ejendommens driftsudgifter. Byggeriet vil dog også på en række andre punkter kunne påvirke ejendommens fremtidige drift. Driftsudgifter, der vil kunne påvirkes i opad- eller nedadgående retning af et tagboligprojekt, er fx:

        • – Hensættelser til vedligehold, herunder evt. indbetalinger til Grundejernes investeringsfond (GI)

        • – Skatter og afgifter

        • – Forsikring

        • – Udgifter til vicevært og administration.

        Hensættelser til vedligehold

        Hvis antallet af boliger i ejendommen forøges, vil det som udgangspunkt medføre et øget slid på ejendommen og dermed øgede udgifter til vedligehold. Hvis taget udskiftes som led i projektet, vil det på den anden side typisk medføre en reduktion i de løbende vedligeholdsudgifter.

        Ejendomme, som er bindingspligtige i Grundejernes Investeringsfond (GI), indbetaler årligt et beløb til ejendommens vedligeholdskonto i fonden. Når man udfører vedligeholdsarbejder på ejendommen, kan man trække på kontoen. Hvis der ikke er penge nok på kontoen, bliver kontoens saldo negativ. Når det sker, skal der ikke indbetales bidrag, idet de årlige bidrag modregnes i saldoen, til den igen er positiv. Når en bygherre udfører større vedligeholdsarbejde – som fx udskiftning af tag i forbindelse med etablering af tagboliger – vil der typisk ikke skulle indbetales til kontoen i en årrække, hvilket for en periode forbedrer ejendommens drift.

        Skattemæssige forhold

        I forbindelse med budgetlægningen er det vigtigt at undersøge de skattemæssige konsekvenser af ombygningen. Hvis bygherren har ejet ejendommen i en årrække, vil nogle af vedligeholdsudgifterne være fradragsberettigede. Vær opmærksom på, at det skatteretlige vedligeholdsbegreb ikke er det samme som det lejeretlige.

        Udgifter til etablering af nye boliger vil som udgangspunkt være forbedringsudgifter og dermed ikke fradragsberettigede. Udskifter man samtidig ejendommens tag, kan der dog være fradragsret for den del af udgifterne, der dækker opretning af almindeligt slid og ælde, som er sket i den tid, ejeren har haft ejendommen. Hvis fradraget overstiger indtægterne i det år, hvor udgifterne afholdes, kan det overføres til efterfølgende år. Det kan betyde, at der ikke kommer indtægter til beskatning de første år efter en større ombygning.

        Etablering af tagboliger vil som udgangspunkt få ejendomsværdien til at stige, hvilket vil medføre en øget ejendomsbeskatning. Alle indtægter er som udgangspunkt skattepligtige. Et eventuelt kontant tilskud til bygningsfornyelse af ejendommen er dog ikke skattepligtigt. Ved modernisering af en ejendom anbefales det at søge rådgivning hos advokat eller revisor vedrørende de skattemæssige konsekvenser.

        Forsikringsforhold

        Etablering af nye boliger medfører en forøgelse af ejendommens værdi og dermed typisk en forhøjelse af præmien på ejendomsforsikringen. Disse forsikringer er også relevante i et tagboligprojekt:

        • – Bygningsbrandforsikring
          Etablering af nye boliger forøger ejendommens værdi og betyder typisk højere præmie.

        • – Stormskadeforsikring
          Når der i entrepriseaftalen er henvist til AB92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed) (Betingelser nr. 4040, 1992), er bygherren forpligtet til at tegne en stormskadeforsikring, der er gældende fra byggeriets start indtil mangler, der er konstateret ved afleveringsforretningen, er udbedret.

        • – Entrepriseforsikring
          Forsikringen dækker skade på byggematerialer og konstruktioner ved uforudsete begivenheder på byggepladsen.

        1. 7.3 Tekniske forundersøgelser

      De tekniske forundersøgelser skal afdække de fysiske muligheder for at indrette tagboliger i ejendommen. Hvis undersøgelserne afslører større vanskeligheder og uventede forhold, har bygherren muligheden for at stoppe projektet på et tidligt tidspunkt og dermed undgå forgæves arbejde og flere udgifter. De tekniske forundersøgelser omfatter:

      • – Myndighedskrav – herunder byplanmæssige forhold.

      • – Opmåling og registrering – herunder tilvejebringelse af eksisterende tegninger og gennemgang af eksisterende forhold.

      • – Bygningens styrke og stabilitet – herunder vurdering af bygningens vægge, fundament, etageadskillelser og tagkonstruktion.

      • – De eksisterende installationers kapacitet – herunder gennemgang af installationsforhold i forhold til tagrummets forsyning med vand, varme og el samt afløbsforhold.

      • – Skader – herunder registrering og vurdering af fx råd- og svampeangreb.

      Hvis der findes en drifts- og vedligeholdsplan vil det være aktuelt at se på, om man kan forvente større arbejder, som kan kombineres med indretning af tagboliger.

            1. 7.3.1 Myndighedskrav

        Det kræver byggetilladelse at indrette tagboliger i eksisterende loftrum eller ved påbygning af en ekstra etage. Det er derfor en god idé allerede i programfasen at tage kontakt til kommunen. Tilladelsen kan fx være betinget af, at der sker en ændring af gældende lokalplan, ligesom tagboliger vil betyde en ændring af bebyggelsesprocenten. Forudsætningen for at få byggetilladelse kan være forskellig fra kommune til kommune og bl.a. afhænge af, om det handler om udvidelse af eksisterende bolig eller etablering af ny bolig.

        Man skal kunne eftervise eller redegøre for bæreevnen af de eksisterende konstruktioner med den øgede belastning, der følger af, at der etableres tagboliger. Desuden skal etageadskillelsen mod underliggende boliger lydisoleres.

        Der skal også gøres rede for tagkonstruktionens brandmodstandsevne. Man skal etablere redningsåbninger i overensstemmelse med brandmyndighedernes forskrifter. Etablering af nye boliger kræver i modsætning til udvidelse af eksisterende boliger såvel etablering af adgangsveje som flugtveje.

        Brandsikring af flugtveje

        I forbindelse med planlægning af nye, selvstændige tagboliger, er det vigtigt at afklare med myndighederne, om det kun er tagboligen, der skal leve op til gældende brandkrav, eller om det også er nødvendigt at brandsikre de fælles flugtveje. Det skal afklares, om hovedtrappen skal indrettes i egen brandsektion, og om det kan accepteres, at trappen er af træ. Det skal også afklares, om myndighederne kan acceptere, at etageadskillelsen mellem den øverste eksisterende bolig og den nye tagbolig ikke omfatter en brandsikring af etageadskillelsens underside.

        Det skal bemærkes, at langt hovedparten af de bygninger, som er aktuelle i denne forbindelse, er brandsikret i henhold til bekendtgørelse om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. (Bekendtgørelse nr. 81, 1976) og (Lovbekendtgørelse nr. 228, 1977), eller (Bekendtgørelse nr. 184, 1983) gældende for bygninger opført efter år 1900, og specificeret i (Vejledning nr. 4008, 1983). Ved bygninger, som er brandsikre jf. disse bekendtgørelser, skal det afklares med myndighederne, om et trapperum også efter nuværende brandregler kan betragtes som en selvstændig brandsektion.

        Figur 19 viser en rude med trådglas i væggen mellem et bagtrapperum og et wc-rum. I henhold til Bekendtgørelse nr. 81 (1976) kunne det accepteres, at de eksisterende ruder blev bibeholdt.

         

        225_Fig19

        Figur 19. Matteret rude med trådglas mellem wc-rum og bagtrapperum. Foto Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut.

        Hvorvidt ruden kan bibeholdes, hvis bagtrappen skal betjene nye tagboliger, vil afhænge af, hvad der ellers er sket af tiltag for at adskille trappeopgangen brandmæssigt fra resten af bygningen. Ofte vil der være foretaget en brandmæssig foring af døre fra bolig til trappeopgang, ligesom en eventuel forbindelse fra hovedtrappe til bagtrappe gennem kælder vil være afbrudt. Uanset øvrige tiltag vil man dog typisk tilmure vinduesåbningen.

        Ved etablering af tagboliger i en sådan ejendom må der konkret tages stilling til de eksisterende flugtvejsforhold. Bygningsreglement 2008 (BR08) indeholder ingen lempelser for brandsikringen i den forbindelse. Der kan dermed blive tale om ansøgning om dispensation eller alternativ sikring af trappeopgange.

        Hvor bagtrappen nedlægges, er det en mulighed at brandsikre hovedtrappen ved brug af trapperumssprinkling; det skal dog bemærkes, at denne løsning kræver en forhåndsdialog med myndighederne, se fx (Socialministeriet, 2007).

        (Bygningsinspektoratet, 2009b) og (Frederiksberg Brandvæsen, 1977) er eksempler på retningslinjer for en kommunes administration af regler i byggelov, bygningsreglement og lokalplaner. Andre kommuner kan have tilsvarende beskrivelser. Mere om konstruktioner og flugtveje i SBi-anvisning 226, Tagboliger - byggeteknik (Hansen, 2009).

        Elevatorer

        For at forbedre adgangsforholdene til såvel nye som eksisterende boliger bør man så vidt muligt etablere elevatorer. Ved etablering af nye tagboliger i eksisterende ejendomme er der som udgangspunkt krav om etablering af elevator, jf. BR08, kap. 3.2.2, stk. 5 (se http://www.br08.dk). Der kan dog lempes fra kravet af tekniske årsager, dvs. hvis etableringen vil kræve store indgreb i den eksisterende bygning, hvilket ofte vil være tilfældet i ældre etageejendomme med begrænsede pladsforhold. Læs mere om elevatorer i SBi-anvisning 226, Tagboliger - byggeteknik (Hansen, 2009).

        Kviste

        Hvis projektet inkluderer påbygning af kviste, skal man være opmærksom på:

        • – at projektet skal godkendes i forhold til lokalplanen

        • – at man udvider bruttoetagearealet som følge af den måde, etagearealet i udnyttelige tagetager beregnes på, jf. BR08, kap. B.1.1.3, stk. 5.

        Læs mere om kviste i SBi-anvisning 226, Tagboliger - byggeteknik (Hansen, 2009). Se også (Bygningsinspektoratet, 2009a) som er et eksempel på lokale retningslinjer.

        Fugtforhold

        I BR08 er indført en bestemmelse, der har til formål at undgå skimmelsvampevækst som følge af, at der indbygges våde fugtfølsomme materialer eller materialer eller bygningsdele med skimmelsvamp, jf. BR08, kap. 4.1, stk. 5. Allerede i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse skal der redegøres for, hvordan man som bygherre vil håndtere denne bestemmelse, jf. BR08, kap. 1.3.3, stk. 2, nr. 5.

        For at overholde kravet vil det typisk være nødvendigt med en hel eller delvis inddækning af bygningen. Læs mere i afsnit 9.2, Byggepladsetablering.

        I forbindelse med byggetilladelsen kan kommunen stille krav om, at bygherren dokumenterer, at bygningskonstruktioner og -materialer ikke har et kritisk fugtindhold ved indflytning, jf. BR08, kap. 1.4, stk. 2, nr. 4 og kap. 4.1, stk. 6. Se også afsnit 9.6, Aflevering, samt SBi-anvisning 216, Anvisning om Bygningsreglement 2008, 4.1 Generelt (Stang, 2009).

        Ansøgning om byggetilladelse

        I BR08, kap. 1.3.3 beskrives, hvad en ansøgning om byggetilladelse samlet set skal indeholde.

         

        Af forhold, der i øvrigt kan indgå i myndighedernes stillingtagen til en byggesag, kan nævnes:

         

        • – Byplanmæssige forhold

        • – Servitutbestemmelser

        • – Matrikelforhold

        • – Miljøforhold

        • – Tilslutningsmuligheder for de tekniske installationer

        • – Evt. parkeringskrav.

        De enkelte kommuner kan have specifikke retningslinjer for forhold, som man skal gøre rede for, når man søger om byggetilladelse. Det kan fx være aktuelt, hvis man ønsker at opsætte en altan eller frilægge stolper i en bindingsværksvæg. Se fx http://www.kk.dk.

        For almene boligforeninger gælder det i øvrigt, at der også skal søges om tilladelse til at etablere tagboliger i tagrummet hos kommunens tilsyn. I henhold til Lov om Almene Boliger (Lovbekendtgørelse nr. 1000, 2008) skal tilsynet spørges sideordnet med bygningsmyndigheden.

            1. 7.3.2 Opmåling og registrering

        Den tekniske rådgiver kan foretage både opmåling og registrering af de eksisterende forhold. Kommunens tekniske forvaltning har som regel tegninger af den eksisterende ejendom. Findes der ikke tegninger over eksisterende forhold, bør man udføre en opmåling af ejendommen i forbindelse med gennemgangen. (Engelmark, 1983) indeholder en udførlig beskrivelse af byggeskikken i københavnske etageboligbyggerier opført før år 1900.

        Afhængig af hvor store indgreb i tagkonstruktionen og etageadskillelsen man vil foretage, kan en opmåling også være nødvendig, selvom tegninger findes, fx hvis man har brug for præcise oplysninger om vægges placering og tykkelse.

        De nødvendige tegninger omfatter:

        • – Etageplaner

        • – Facader

        • – Snit gennem bygningen i målestok min. 1:100

        • – Tegninger, der angiver vand- og afløbsinstallationer.

         

        Ved registreringen gennemgår rådgiveren ejendommen udvendig på tag og facade samt i de berørte boliger. Registreringen inkluderer en vurdering af overfladernes tilstand på gulve, vægge og lofter samt de anvendte materialer.

        Installationer, herunder el, vand og afløb, kontrolleres for at få et overblik over deres tilstand og kapacitet.

        Gennemgangen kan ligeledes afsløre fejl og mangler i form af oplag i flugtveje, fx opbevaring på bagtrappen, manglende retablering af brandvæg efter opsætning af undertag, m.v.

        Eksempler på tjeklister, der kan anvendes ved tilstandsvurdering, findes i (BPS, 1992), (BPS, 1993) og (Brandt & Munck, 2005). (BYG-ERFA, 2007) og (BYG-ERFA, 2008b) indeholder oversigter over BYG-ERFA erfaringsblade, som kan være relevante i forbindelse med bygningsundersøgelser.

        225_Fig20

        Figur 20. Opmåling af en bygning.

        225_Fig21

        Figur 21. Snit gennem en etageejendom. Original tegning, Kbh. Kommune.

            1. 7.3.3 Bygningens styrke og stabilitet

        I mange ældre ejendomme ønsker man at bevare dele af den eksisterende tagkonstruktion og lade den indgå som et synligt element i de nye boliger. Derved bliver ejendommens historie og karakter mere nærværende i de nye boliger. I mange tilfælde kan spærene bevares ved reparation og opretning. Inkluderer projektet en ny tagform, skal tagkonstruktionen udskiftes helt eller delvist. Der skal en teknisk rådgiver til at vurdere, om den eksisterende tagkonstruktion og bygningen i øvrigt er i tilstrækkeligt god stand. Tjeklister og beskrivelse af byggeskik kan fx findes i (BPS, 1992), (Engelmark, 1983) og (Elgstrøm & Schnipper, 2002). Undersøgelsen omfatter typisk:

        • – Vægge
          De bærende og afstivende vægge i bygningen registreres, og deres beskaffenhed undersøges. Man skal undersøge, om bygningen har tilstrækkelig bæreevne til, at loftrummet omdannes til tagboliger eller at der tilføjes en ekstra etage. En sådan undersøgelse kan føre til, at en ekstra etage må udføres af lette materialer.

        • – Fundament
          Der foretages en grundig gennemgang af fundamenter både udvendig og indvendig. Ved gennemgangen skal man tage stilling til, om eventuelle sætningsrevner kræver en særlig bevågenhed ved etablering af tagboliger, og vurdere, om den ekstra last fra bygningen som følge af tagboligerne kræver særlige forholdsregler i øvrigt.

        • – Etageadskillelse
          Etageadskillelsens dimensioner og beskaffenhed undersøges for at vurdere, om myndighedernes krav til brand og lyd samt installationsføringer kan opfyldes.

        • – Tagkonstruktion
          Spærfagenes tømmerdimension, spændvidde, højde og taghældning registreres. Hvis der er hanebåndsspær, kan hanebåndets placering over færdigt gulv være afgørende for en hensigtsmæssig indretning af loftet. Det er helt centralt, at man sætter sig ind i, hvordan tagkonstruktionen er opbygget. Det er nødvendigt for at kunne vurdere mulighederne for at foretage ændringer i denne, uden at risikere efterfølgende skader som følge af utilsigtede deformationer. Konstruktionen ved tagfod undersøges for forekomst af
          råd og svamp, som kan have betydning for styrken i både spærfag og etagebjælker. Se afsnit 7.3.5, Skader.

        I SBi-anvisning 226, Tagboliger – byggeteknik (Hansen, 2009) beskrives de forhold, som har betydning for, at tagkonstruktionen efter ombygning kan fungere korrekt rent statisk. De forskellige tagformer er beskrevet i afsnit 4, Tagformer.

        225_Fig22

        Figur 22. Sætningsrevner i facade. Foto Erik Pingel.

        (Nielsen, Schiellerup & Larsen, 2007a, 2007b) beskriver, hvilke forhold man særligt skal være opmærksom på for at kunne vurdere, om revner i bygninger har betydning eller ej, herunder sætningsrevner.

        Kulturarvsstyrelsen har udarbejdet en beskrivelse af, hvad man skal være opmærksom på ved reparation af tagværker. Den er udarbejdet med tanke på bevaringsværdige bygninger, men kan benyttes som grundlag for ældre etageejendomme generelt. Se http://www.kulturarvstyrelsen.dk.

            1. 7.3.4 Installationers kapacitet

        Etablering af ekstra boliger eller flere m2 beboelse i en ejendom kræver, at man undersøger alle eksisterende installationer for at vurdere, om de har kapacitet til at klare yderligere belastninger. Den tekniske rådgiver vil vurdere tilstand og fremtidigt behov for:

        • – Varmeanlæg
          Her undersøges, om varmeanlægget har såkaldt øvre eller nedre fordeling, dvs. om varmen fordeles oppefra eller nedefra i ejendommen. Er der tale om øvre fordeling, kræver det normalt en omlægning, mens nedre fordeling sjældent er et problem, når det gælder tilslutning af flere boliger.

        • – Afløb og kloak
          Der er sjældent problemer med de eksisterende faldstammers dimension. Men ved placeringen af fx et nyt toilet i tagboligen skal man tage hensyn til de underliggende toiletters placering. Ønsker man at indrette tagboligen, så toilettet ikke er placeret over toiletterne i de underliggende boliger, skal man være opmærksom på, hvordan bjælkelaget i etageadskillelsen ligger, da afløbet skal ligge parallelt med bjælkeretningen.

        • – Vand og gas
          Der er sjældent problemer med vandinstallationens kapacitet, såfremt bygningen efter etableringen af tagboliger ikke er højere end 3-4 etager. Er bygningen højere, kan der blive problemer med vandtrykket. På samme måde som for varmeinstallationer kan fordeling af især varmt vand ske fra tagrummet (øvre fordeling), hvilket normalt kræver en omlægning af ledningen.

        • – Ventilation
          I tilfælde med mekanisk ventilation har man ofte placeret ventilationen i det eksisterende tagrum. Muligheden for indretning af nye tagboliger vil afhænge af denne placering.

        • – Elektricitet
          Ved etablering af tagboliger skal der normalt trækkes nye kabler fra terræn eller kælder, og der skal således være en lodret føringsvej gennem de bebyggede etager. I tagetagen er føring af kabler normalt uproblematisk.

        Mulige løsninger på, hvordan de nye boliger kan knyttes til det eksisterende installationsnet, er beskrevet i afsnittet om indeklima og installationer i SBi-anvisning 226, Tagboliger - byggeteknik (Hansen, 2009). (BPS, 1993) indeholder eksempler på tjeklister, der kan benyttes i forbindelse med gennemgang af installationer.

        225_Fig23

        Figur 23. Installationsføring i etageadskillelse mellem eksisterende boliger og nye tagboliger. Oprindeligt byggeri med fladt tag. Foto Arkitekt Steen Pedersen.

            1. 7.3.5 Skader

        En teknisk rådgiver bør gennemgå klimaskærmens tilstand. Rådgiveren vil vurdere tagmaterialets beskaffenhed og dets behov for udskiftning eller renovering. Han kan supplere med betragtninger om levetid og økonomi.

        Figur 24_revne i facade Figur 25_svampeskade

        Figur 24. Revne i facade. Foto sbs.  Figur 25.Svampeskade i ydermur. Foto sbs.

        Råd og svamp

        Hvis en tagkonstruktion er udført forkert eller ikke er blevet tilstrækkeligt vedligeholdt, kan tagværket være blevet udsat for fugt. Det betyder risiko for angreb af råd, svamp og insekter. Især ved tagfod, gavl og brandkam, hvor spær, remme og bjælker kan være i direkte kontakt med murværket, er der risiko for angreb af svampe.

        Inden man træffer vigtige beslutninger, fx vedrørende indretning af tagboligerne, bør der udarbejdes en svamperapport for ejendommen. Er der konstateret råd og svamp i ejendommen, skal der sammen med forsikringsselskabet lægges en prioriteret plan for udbedring, og svamperapportens anvisninger for udbedring skal følges nøje.

        Skimmelsvamp

        I en bygning, der udsættes for fugt, sådan at luftfugtigheden bliver høj, kan der ske vækst af skimmelsvampe, se fx (Brandt et al., 2005). Undersøgelsen for råd og svamp bør også omfatte vækst af skimmelsvampe. Findes der betydende skimmelvækst, vil en rapport om dette have samme betydning for det videre forløb som den ovennævnte rapport om råd og svamp.

        Vækst af skimmelsvampe i boliger opstår oftest på grund af rørskader, fugt fra et utæt tag eller en utæt dampspærre, opstigende grundfugt, eller kondensdannelse som følge af dårlige konstruktioner eller uhensigtsmæssig brug af boligen. (BYG-ERFA, 2008b, 2008c, 2008d, 2008e) indeholder oversigter over relevante BYG-ERFA erfaringsblade.

        Øvrige skader

        Den tekniske rådgiver vil også undersøge ejendommen for:

        • – Sætninger i ejendommen

        • – Revner
          Det er vigtigt at få bestemt, hvilke typer revner en ejendom har. Revner kan være enten konstruktive eller kosmetiske. Revner kræver meget forskellig håndtering afhængig af arten. Afhængig af forholdene kan kosmetiske revner have en vis betydning, som ikke skal ignoreres. Se fx (BYG-ERFA, 2008a), (Nielsen, Schiellerup & Larsen, 2007a, 2007b), (Nielsen & Lynggaard Petersen, 2008) og (Stentebjerg & Vesterløkke, 2006).

        • – Utætheder
          Det kan fx være utætheder på aftrækskanaler, gas- og vandinstallationer, afløb og kloak.

        225_Fig26

        Figur 26. Fugt og svamp i tagspær. Foto sbs.

        225_Fig27

        Figur 27. Vinduesbrystning med skimmelvækst, som var lukket inde i forbindelse med indvendig efterisolering. Skimmelvæksten er en følge af opfugtning efter facadeafrensning. Foto Erik Brandt.

        1. 7.4 Idéskitser

      Med idéskitserne giver rådgiveren et bud på, hvordan både den indre og den ydre arkitektur kan tage sig ud med tilføjelse af tagboliger. Rådgiveren tager udgangspunkt i det eksisterende tag og tager hensyn til eventuelle myndighedskrav til bygningens samlede højde, højdegrænseplaner m.m.

      Eksisterende kviste og bygningens placering i gaderum eller byrum kan være afgørende for valget af formen på nye kviste samt antallet af ovenlysvinduer og deres placering.

      Indvendig giver rådgiveren et bud på rumfordelingen under hensyntagen til de eksisterende forhold, såsom installationer, konstruktioner og bygherrens ønsker til fremtidig funktion. Rådgiveren vurderer, om der er plads nok totalt set, om alle rum får en tilfredsstillende størrelse, og om køkkenet eventuelt skal sammenbygges med stuen. Der skal også tages stilling til, om det er muligt at opnå tilstrækkeligt dagslys, udsyn og evt. en altan/terrasse. Endelig skal det skitseres, hvordan opbevaringsplads i kælderen for ejendommens beboere kan etableres som erstatning for eksisterende pulterrum på loftet.

      Figur 28_ideskitse_fanoegade_1jpg Figur 28_ideskitse_fanoegade_2

      Figur 28_ideskitse_fanoegade_1

      Figur 28. Idéskitser, der viser de første tanker for en tagbolig. Illustration: Kant Arkitekter A/S.

  • 225_banner- realisering

    Afsnitsindhold:

    • – 8 Projektering og udbud

    • – 8.1 Dispositionsforslag

    • – 8.2 Projektforslag

    • – 8.3 Myndighedsprojekt

    • – 8.4 Hovedprojekt

    • – 8.5 Udbud og licitation

    • – 9 Byggeproces

    • – 9.1 Opstart

    • – 9.2 Byggepladsetablering

    • – 9.3 Udførelse

    • – 9.4 Byggestyring

    • – 9.5 Tilsyn

    • – 9.6 Aflevering

    • – 10 Drift og brug

    • – 10.1 Offentlig byggeskadeforsikring

    • – 10.2 Kundetilfredshed og klager

    • – 10.3 Ejendommens drift og vedligehold

  • Projekteringen er en løbende proces opdelt i faser:

    Faseopdelingen medfører en trinvis opbygning af projektmaterialet. Bygherren kan ved afslutningen af den enkelte fase tage stilling til, om grundlaget for det mere detaljerede projekteringsarbejde i den følgende fase er tilstrækkeligt og i overensstemmelse med bygherrens intentioner.

    På grundlag af trufne beslutninger vil rådgiverne ved hjælp af tegninger og beskrivelser definere opgavens omfang og kvalitet, så det færdige projekt kan danne grundlag for et udbud.

    Det er rådgiverens ansvar at koordinere dialogen mellem bygherre, rådgiver og entreprenør med hensyn til tid, økonomi og kvalitet. Parterne kan bedst opnå dialog ved, at bygherren nedsætter et ansvarsbevidst byggeudvalg med kompetence og beslutningsdygtighed. Udvalget bør afholde et møde mindst en gang om måneden for at udveksle informationer.

    Foreningen af Rådgivende Ingeniører og Danske Arkitektvirksomheder har udarbejdet en ydelsesbeskrivelse, der anvendes som grundlag for rådgivning i forbindelse med byggeri og planlægning (FRI & DANSKE ARK, 2006). Her kan man læse om hvilke rådgivningsydelser, der kan indgås aftale om med den tekniske rådgiver. Det beskrives også, hvad de forskellige faser i en byggesag indeholder.

        1. 8.1 Dispositionsforslag

      Bygherren og de projekterende rådgivere udarbejder et dispositionsforslag. Det er et motiveret forslag til opgavens løsning på grundlag af byggeprogrammet.

      Dispositionsforslaget indeholder en beskrivelse af forslagets forudsætninger, den arkitektoniske idé, funktioner og miljø, herunder også forslag til overordnet materialevalg, konstruktions- og installationsprincipper, samt overvejelser om drift og vedligehold. Dispositionsforslaget danner grundlag for projektforslaget. Et eksempel kan ses på http://www.sbi.dk/tagboliger.

        1. 8.2 Projektforslag

      Projektforslaget er baseret på dispositionsforslaget og er de projekterende rådgiveres forslag til, hvorledes opgaven i al væsentlighed kan realiseres. Projektforslaget udarbejdes i dialog med bygherren.

      Projektforslaget angiver opgavens æstetiske, funktionelle, tekniske, miljømæssige og økonomiske detaljer i et sådant omfang, at bygherren kan beslutte, om projektet skal gennemføres som foreslået, om det skal ændres eller opgives.

      I projektforslaget skal der således være taget stilling til alle betydende spørgsmål vedrørende byggeriets ydre fremtræden, planudformning, konstruktions-, materiale- og installationsvalg samt andre forhold, der er afgørende for byggeriets funktion og kvalitet. Et væsentligt forhold i denne forbindelse er kravet i BR08 om, at der under planlægning, projektering, udbud og udførelse træffes de foranstaltninger, som af hensyn til klimatiske forhold er nødvendig for en forsvarlig udførelse. Her tænkes i særlig grad på, at man ikke indbygger våde fugtfølsomme materialer samt materialer og bygningsdele med skimmelsvamp, jf. afsnit 7.3.1, Myndighedskrav.

      Projektforslaget skal desuden indeholde et styrende budget for de fornødne bevillingsmæssige dispositioner.

      Projektforslaget skal endvidere indeholde en tidsplan for projektering og udførelse samt forslag til entreprise- og udbudsform. Et eksempel på et projektforslag kan ses på http://www.sbi.dk/tagboliger.

        1. 8.3 Myndighedsprojekt

      Myndighedsprojektet er en viderebearbejdning af det godkendte projektforslag og skal danne grundlag for myndighedsgodkendelsen. Myndighedsprojektet indgår som en integreret del af hovedprojektet og indeholder en redegørelse for projektets endelige udformning i relation til myndighedskrav, herunder en beskrivelse af projektets arkitektur, samt valg af konstruktioner, materialer og tekniske installationer.

      Projektmateriale

      Arkitekten udarbejder en redegørelse for projektets byplanmæssige forhold, omkringliggende bygninger, indretning, brandforhold, isoleringsforhold og evt. dispensationer samt tilkørsels- og parkeringsforhold.

      Ingeniøren foretager eventuelle beregninger mht. energiforbrug, akustik m.v.

      Hovedtegningerne skal opfylde myndighedernes krav til dokumentation af de lovmæssige forhold og angive udformning, konstruktioner og principper for tekniske installationer.

      Rådgiveren ajourfører projektforslagets budget i forhold til prisudviklingen og eventuelle aftalte ændringer i projektet. Rådgiveren ansøger også om byggetilladelse og deltager i eventuelle forhandlinger med myndighederne.

      Bygherren godkender myndighedsprojektet og eventuelle dispensationsansøgninger.

      Myndighederne

      Bygningsmyndighederne i kommunen vil i hver enkelt sag vurdere, hvilke oplysninger der er nødvendige for behandling af ansøgning om byggetilladelse. Det er derfor altid en god idé at indlede en forhåndsdialog med kommunen. Formålet med dialogen er først og fremmest at opnå en gensidig forståelse for bygningsmyndighedens krav og bygherrens ønsker for byggeriet. Se også afsnit 7.3.1, Myndighedskrav samt (Erhvervs- og Byggestyrelsen, 2005).

        1. 8.4 Hovedprojekt

      Hovedprojektet fastlægger opgaven entydigt og med en sådan detaljeringsgrad, at det kan danne grundlag for en endelig afklaring af byggetilladelsens betingelser, samt for udbud, aftaler og udførelse. Det skal omfatte:

      • – Dokumentfortegnelse

      • – Byggesagsbeskrivelse

      • – Arbejdsbeskrivelser

      • – Tegninger

      • – Tidsplan

      • – Tilbudslister.

      Hovedprojektet skal opstille krav til de udførendes aflevering af drifts- og vedligeholdsvejledninger. I samarbejde med projektets øvrige rådgivere medvirker bygherrerådgiveren ved tilbudsindhentning, evaluering af indkomne tilbud, tekniske og økonomiske afklaringer samt ved indstilling af tilbud. Se også (FRI & DANSKE ARK, 2006).

      Det anbefales at projektere med en totalinddækning af ejendommen. Det betyder, at man kan arbejde uanset vejret, hvilket sparer tid. Arbejdsgangene bliver mere effektive og samarbejdet glider nemmere. Se afsnit 9.2, Byggepladsindretning.

      Projektmateriale

      Der udarbejdes tegninger og beskrivelser som grundlag for indhentning af tilbud og for arbejdets udførelse. Arkitekt og ingeniører udarbejder:

      • – Arbejdsbeskrivelser og tilbudslister

      • – Hovedtegninger, oversigtstegninger, bygningsdelstegninger og detailtegninger.

      Efter indhentning af tilbud ajourføres det samlede budget. Hvis det indhentede tilbud overskrider det godkendte budget, kan bygherren forlange at få revideret projektet. Rådgiveren skal have vederlag for en evt. projektrevision, hvis overskridelsen af budgettet skyldes:

      • – Aftalt prisregulering

      • – Ændring i projektet aftalt med bygherren

      • – Ændring i budgettets forudsætninger

      • – Forhold, som rådgiveren ikke havde eller burde have haft kendskab til, da budgettet blev ajourført.

      Myndigheder

      Rådgiveren indsender eventuelt supplerende materiale til myndighederne og deltager i eventuelle forhandlinger med dem.

      Bygherren

      Bygherren skal gennemgå udkastene til udbudsgrundlaget, entrepriseaftaler m.v. Bygherren skal også tegne de nødvendige forsikringer.

        1. 8.5 Udbud og licitation

      Bygherren har ansvaret for udbudsgrundlaget og dermed for byggeriets udformning. Efter indhentning af tilbud på udførelsen vil bygherren kun i begrænset omfang kunne ændre i projektet, og dette vil normalt medføre merudgifter. Dette gælder i endnu højere grad, efter at entrepriseaftale er indgået. Ved valget af udbudsgrundlag spiller bygherrens behov for indflydelse på detailudformningen en væsentlig rolle.

            1. 8.5.1 Udbudsformer

        Forskellige udbudsformer:

        • – Offentligt udbud

        • – Alle interesserede kan afgive tilbud. Det giver den bredeste konkurrence, men kan også kræve mange ressourcer.

        • – Indbudt licitation

        • – Den indbudte licitation er en udbudsform, hvor man indbyder 5-7 entreprenører til at afgive tilbud. AB 92 (Betingelser nr. 4040, 1992) og tilbudsloven (Bekendtgørelse nr. 1410, 2007) er gældende ved udbud i licitation.

        • – EU udbud

        • – Betegnelsen EU-udbud bruges om de udbud, der er omfattet af og gennemføres efter reglerne om EU's udbudsdirektiver, herunder tjenesteydelsesdirektivet. Om en opgave er omfattet af udbudsdirektiverne, afhænger dels af den konkrete opgave, dels af opgavens forventede kontraktværdi. EU udbud er kun aktuelt ved meget omfattende byggerier.

        • – Begrænset udbud

        • – Ved begrænset udbud foregår valget af leverandør i to trin: En prækvalifikation og en egentlig tilbudsgivning. En fordel ved begrænset udbud er, at det kan reducere antallet af endelige tilbud, der skal vurderes. En ulempe er, at udbudsprocessen bliver forlænget, da den både omfatter en prækvalifikations- og en tildelingsfase.

            1. 8.5.2 Samarbejds- og entrepriseformer

        Bygherren kan ved udbud vælge mellem forskellige grader af detaljering i projektmaterialet – fra program til hovedprojekt. Dette valg vil være styrende for, hvilken entrepriseform der er mulig. Ved partnering er bygherrens projektmateriale grundlaget for en dialog, der fastlægger det endelige projektmateriale.

        Bygherren kan overordnet set vælge mellem de samarbejds- og entrepriseformer, der er angivet i tabel 2.

        Tabel 2. Udbudsgrundlag og entrepriseform.

        Udbudsgrundlag

        Entrepriseform

        Udbud på grundlag af hovedprojekt eller et mindre detaljeret projektgrundlag udarbejdet for bygherren af dennes rådgivende arkitekt og ingeniør.

        Fagentrepriser i storentrepriser eller i hovedentreprise.

        Udbud på grundlag af byggeprogram eller eventuelt dispositionsforslag/projektforslag. Udbuddet omfatter desuden projektering.

        Totalentreprise.

        Udbud ved anvendelse af partnering.

        Bygherre, rådgivere og entreprenør arbejder tæt sammen allerede fra de indledende faser.

        Se også afsnit 5.2.3, Projektets organisering.

        Se også:

        • – Bekendtgørelse nr. 169 af 15/03/2004: Bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder. København: Erhvervs- og Boligstyrelsen. http://www.retsinfo.dk

        • – http://www.udbudsportalen.dk – hjemmeside etableret af Kommunernes Landsforening og Erhvervs- og Byggestyrelsen. Vejledning i viden om og værktøj til udbud af offentlige serviceopgaver.

  • Proces

    Figur 29. Den samlede proces fra beslutning til brug. Drift er vist med stiplede linjer indtil ibrugtagning, fordi man i forbindelse med forundersøgelser, projektering og udførelse skal tage hensyn til fremtidig drift.

    Når bygherren har opnået byggetilladelse, kan opførelsen af de projekterede tagboliger begynde. Byggeprocessen er, ud over det at opnå et godt resultat, også udtryk for en lang række samarbejder mellem de involverede parter.

        1. 9.1 Opstart

      Ved opstarten sikres det, at entreprenørerne har forstået opgaven, og tidsplanen bliver gennemgået. Det skal afklares, hvordan byggepladsen kan etableres, og aftales hvordan skurvogne og lager kan placeres mest fornuftigt. Under selve udførelsen skal arbejdet foregå i den aftalte rækkefølge til mindst mulig gene for beboerne. Rådgiveren, som forestår byggestyringen og tilsynet, skal under hele processen sørge for at tid, økonomi og kvalitet holdes, så bygherren får det ønskede resultat ved aflevering.

      Projektgennemgang

      Ved projektgennemgangen gennemgår rådgiver og entreprenører i fællesskab projektet. Inden arbejdet går i gang, aftaler entreprenør og rådgiver projektgennemgang for hvert fagområde for at sikre sig, at rådgiverens projekt er forstået rigtigt af entreprenøren. Herunder kan eventuelle misforståelser blive korrigeret. Eventuelle fejl og mangler i projektet, som kan medføre økonomiske justeringer, kan identificeres ved gennemgangen. Rettelser og korrektioner kan efterfølgende indbygges i entreprisekontrakten.

      Udbygget tidsplan

      I udbudsmaterialet indgår en tidsplan for gennemførelsen. Medmindre entreprenøren tager forbehold i sit tilbud over for tidsplanen, er man enige om, at arbejdet kan udføres inden for denne ramme. Når entreprenøren er valgt, udarbejdes en detaljeret arbejdstidsplan, som redegør for arbejdets udførelse fra start til slut.

      225_Fig30

      Figur 30. Uddrag af eksempel på hovedtidsplan. Se den i fuld udgave på http://www.sbi.dk/tagboliger.

      Beboerne

      I langt de fleste tilfælde vil arbejdet foregå samtidig med, at beboerne i de eksisterende boliger bliver boende. Kun i få tilfælde er det nødvendigt at genhuse beboerne. Læs mere om genhusning i afsnit 5.2.4, Genhusning.

        1. 9.2 Byggepladsetablering

      Etablering af en byggeplads til byggeri af tagboliger omfatter bl.a. overvejelser om:

      • – Placering af skurvogne, containere og materialelager

      • – Forsyning af el og vand

      • – Placering af særlige byggepladsveje

      • – Etablering af en mandskabselevator for at begrænse brugen af de faste trapper/elevatorer

      • – Vinterforanstaltninger.

      Det er rådgiveren, der laver byggepladsplanen, mens det er entreprenøren, der indhenter de nødvendige tilladelser fra myndigheder. Der er normalt begrænset plads på og omkring den eller de bygninger, som skal have tilføjet tagboliger, hvilket giver særlige udfordringer ved etablering af en byggeplads.

      Totalinddækning

      Det er meget vigtigt, at arbejdet kan udføres uhindret af vejrliget. Da etablering af tagboliger ofte inkluderer åbning af den eksisterende tagflade, er en delvis eller hel inddækning (totalinddækning) af bygningen som regel nødvendig, se fx (Poulsen, Mortensen & Henriksen, 2005) og (Christensen & Bunch-Nielsen, 2000).

      225_Fig31

      Figur 31. Totalinddækning af tagkonstruktion. Foto BvB.

      Det skal ses i sammenhæng med kravet i BR08 om, at der under planlægning, projektering, udbud og udførelse træffes de foranstaltninger, som af hensyn til de klimatiske forhold er nødvendige for en forsvarlig udførelse uanset årstid, jf. BR08, kap. 4.1, stk.5, se http://www.br08.dk, og (Bekendtgørelse nr. 995, 2006). Der skal redegøres for dette i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse. I forbindelse med at kommunen giver byggetilladelse, kan den stille krav om, at bygherren dokumenterer, at bygningskonstruktioner og -materialer ikke har et kritisk fugtindhold, jf. BR08, kap. 4.1, stk. 6. Se også afsnit 7.3.1, Myndighedskrav.

      Særlig i vinterhalvåret kan en totalinddækning desuden komme på tale for at overholde byggepladsbekendtgørelsens bestemmelse om beskyttelse af bygningsarbejderne (Bekendtgørelse nr. 589, 2001). Vinterbyggeri er beskrevet nærmere i (Vinterkonsulenterne, 2006). Der kan også hentes hjælp på http://www.vinterkonsulenterne.dk.

      Der findes mange former for inddækningsløsninger, hvor bygningen bliver mere eller mindre inddækket, og hvor byggekraner og andre maskiner placeres under, på eller uden for inddækningen. Inddækningen kan udformes med rulbare sektioner eller midlertidige åbninger, der muliggør transport ind og ud. Inddækningen kan udformes som en telthal eller en traditionel stilladskonstruktion med en gitterkonstruktion beklædt med presenninger eller trapezplader hen over taget.

      Stillads

      Da indretning af en tagetage som regel nødvendiggør stillads på hele ejendommen i en periode, vil det være oplagt at få udført andre stilladskrævende opgaver som fx maling af vinduer eller fugning i samme periode. Forsøg derfor at få et overblik over fremtidige vedligeholdsarbejder, som med fordel kan gennemføres sideløbende med indretning af tagetagen.

        1. 9.3 Udførelse

      I forbindelse med kontraktskrivningen fastlægges en startdato og en slutdato. Fra det tidspunkt, hvor entreprenøren modtager en underskrevet kontrakt, vil der almindeligvis gå 4-6 uger, før han kan starte på byggepladsen. Den tid, der går fra underskrift af kontrakt til den reelle byggestart, bruger entreprenøren til aftaler med underleverandører, materialebestillinger, bemanding og forberedelse af byggeplads.

      Nedrivning

      Etablering af tagboliger i ejendommen indebærer ofte en udskiftning af tagbeklædningen. I den forbindelse skal spærene normalt rettes op og evt. forstærkes og påfores, idet der stilles krav om minimum 250 mm isolering i taget. Dette betyder en øget vægt af taget. Er det nødvendigt at udskifte spærene er der normalt behov for en anden spærdimension end den tidligere anvendte, bl.a. for at sikre plads til isolering.

      De miljømæssige og sikkerhedsmæssige bestemmelser skal også overholdes, herunder skal tagkonstruktionen bevare sin stabilitet både under og efter byggeriet.

      225_Fig32

      Figur 32. Efter nedtagning af det eksisterende tegltag er spærkonstruktionen blottet. Der gøres klar til opførelse af en ny tagkonstruktion. Foto sbs.

      Opførelse

      Det er meget vigtigt, at beboerne gør sig klart, at det er forbundet med gener og irritation at få håndværkere i eget hus. Derfor er det nødvendigt i god tid at overveje håndværkernes adgangsforhold til taget. Stilladset bør opføres med såvel trapper som mandskabselevatorer, så eksisterende trapper anvendes mindst muligt.

      Det er vigtigt at huske, at dialogen mellem alle involverede skal fortsætte, selvom man er begyndt at bygge. Entreprenøren bør:

      • – tage hensyn til beboernes daglige rytme.

      • – vurdere, hvornår det er mest til mindst gene at udføre larmende eller støvende arbejdsopgaver, og hvornår levering af materialer skal foregå.

      • – løbende informere beboerne om, hvad der skal foregå.

      • – ophænge en gældende tidsplan i opgangene.

      Erfaringen viser, at kontakten til og fra beboerne skal være enstrenget gennem én beboer eller boligforeningens bestyrelse, suppleret med informative opslag.

      225_Fig33

      Figur 33. Mandskabselevator benyttes som baggrund for et byggepladsskilt, her udført som et banner. Foto sbs.

      Se også

      • – http://www.godetage.dk – hjemmeside for formidlingsprojektet 'Gode Tage' med fokus på god byggeskik ved renovering af tage.

        1. 9.4 Byggestyring

      Tagboligprojektet styres normalt af entreprenørens egne folk og af bygherrens rådgiver. Det anbefales altid at have knyttet en rådgiver til styringen af byggeriet. Fordelen ved at bruge en rådgiver er, at bygherren får sin egen tillidsmand. Dette gælder i øvrigt i alle faser af projektet.

      Tidsplanen

      I kontrakten mellem bygherre og entreprenør skal der ud over prisen defineres en tidsramme, som begge parter er enige om. Ændringer til denne tidsramme fremkommer ved byggemøderne, hvorefter tidsplanen løbende justeres.

      Byggemøder

      I hele byggeperioden holdes der byggemøder, som styres af byggelederen. Bygherren kan lade sig repræsentere ved en person, som kan fungere som koordinator mellem beboerne og håndværkerne for at imødegå problemer eller afklare problemer opstået undervejs. På byggemøderne registreres forløbet med hensyn til tid, økonomi og kvalitet. Evt. projektproblemer løses på byggemøderne og kommunikeres herefter til de udførende håndværkere.

      Der skal ligge et referat af alle byggemøder som mindst skal indeholde alle beslutninger, herunder om ændringer i udførelse og i tidsplaner.

      Projektændringer

      Når man har en kontrakt med en entreprenør om et arbejde, der skal udføres inden for en afsat tidsramme, skal man være opmærksom på, at alle ændringer til kontraktgrundlaget kan have indflydelse på både tid og økonomi.

      Kvalitetsstyring

      Ved byggeriets start afleverer entreprenøren sin kvalitetssikringsdokumentation (KS-mappe) til rådgiveren, som sikrer sig, at materialet indeholder de nødvendige informationer, herunder de fremtidige drift- og vedligeholdsforhold for de anvendte materialer. Entreprenørens KS-materiale skal afleveres til bygherren i forbindelse med byggeriets aflevering.

      Kvalitetsstyringen skal naturligvis omfatte alle aspekter af byggeprojektet, men især fugtforhold har vist sig at kræve stor opmærksomhed, (Bekendtgørelse nr. 169, 2004), (Stang, 2009), kap. 4.1, (Bunch-Nielsen & Christensen, 2006). Dette er blevet skærpet med indførelsen af Bygningsreglement 2008. Reglementet indeholder krav, om at bygherren skal beskrive de forholdsregler, han vil benytte sig af med hensyn til de klimatiske forhold. Samtidig giver reglementet kommunen mulighed for at stille krav om fugtteknisk dokumentation af den færdige bygning.

      225_Fig34

      Figur 34. Kvalitetsstyring på byggeplads. Foto Wikipedia.

        1. 9.5 Tilsyn

      Det er normalt, at den tekniske rådgiver fører tilsyn i hele byggeperioden. Tilsynet skal sikre, at leverandører overholder det, der er aftalt, og at byggeriet har en korrekt, kvalitetsmæssig udførelse, både hvad angår materialer og det håndværksmæssige arbejde.

      Den tilsynsførende er bygherrens repræsentant på byggepladsen og er den, der koordinerer og leder de forskellige grupper af håndværkere. Den tilsynsførende har bl.a. til opgave:

      • – at føre tilsyn med håndværkernes arbejde.

      • – at afholde byggemøder.

      • – at løse problemer, så der ikke opstår unødvendige forsinkelser.

      • – at koordinere byggeprocessen og de forskellige grupper af håndværkere.

      • – at sørge for, at økonomien og tidsplanen bliver overholdt.

      225_Fig35

      Figur 35. Eksempel på tilsynsnotat.

        1. 9.6 Aflevering

      Når entreprenøren er færdig med byggeriet, meddeler han det skriftligt til bygherren/byggelederen, som herefter skriftligt indkalder til en afleveringsforretning. Se i øvrigt AB 92 (Betingelser nr. 4040, 1992).

      Gennemgang foretages af bygherre/rådgiver og entreprenør i fællesskab. Det er afgørende, at entreprenøren har foretaget sin egen mangelgennemgang forud for denne.

      Hvis man konstaterer mangler ved afleveringen, udfærdiges en mangelliste, som parterne er enige om. Manglerne prissættes, og entreprenøren skal inden for en aftalt tidsramme udbedre manglerne. Er manglerne væsentlige, enten i type eller antal, kan afleveringen aflyses, og en ny aflevering kan afholdes på et senere tidspunkt.

      Mangelafhjælpning

      Der er tale om mangelafhjælpning, når noget skal laves om, fordi resultatet ikke stemmer med den forventede og/eller lovede kvalitet.

      Ibrugtagningstilladelse

      Når byggesagen er afsluttet, indsender bygherren en færdigmelding til den kommunale byggesagsbehandling, så kommunen kan udfærdige en ibrugtagningstilladelse. Ibrugtagningstilladelsen er således det officielle punktum for byggesagen. Kommunen kan på baggrund af de indsendte dokumenter kontrollere, at arbejdet rent faktisk er blevet udført i overensstemmelse med byggetilladelsen.

      I byggetilladelsen kan der stilles krav om dokumentation af, at konstruktioner og materialer ikke har et kritisk fugtindhold ved ibrugtagning, jf. BR08, kap. 1.4, stk. 2 (se http://www.br08.dk). Der kan ligeledes være stillet krav om målinger til dokumentation af, at de lydmæssige krav i BR08 er overholdt. I begge tilfælde skal der efterfølgende fremsendes dokumentation for, at det pågældende krav er overholdt, før kommunen kan give en ibrugtagningstilladelse.

      Af bygningsreglementets bestemmelser om energiforbrug fremgår, at tagboliger opfattes som en anvendelsesændring eller en tilbygning. Kravene til sådanne er beskrevet i BR08, kap. 7.3, jf. kap. 7.4.1, stk. 1. Vælger man i forbindelse med et tagboligprojekt i stedet at gøre brug af energirammen (kap. 7.2), fx fordi man samtidig foretager en facaderenovering af den eksisterende ejendom, er der krav om lufttæthed af bygningen. I så fald kan kommunen stille krav om, at der i forbindelse med ibrugtagning foretages målinger til dokumentation af, at lufttæthedskravet er opfyldt. jf. BR08, kap. 1.4, stk. 2.

      225_Fig36

      Figur 36. Gennemgang af byggeri. Foto sbs.

      225_Fig37

      Figur 37. Fugtmåling.. Foto Isolink.

      225_Fig38

      Figur 38. Blower door test til dokumentation af lufttæthed. Foto BvB.

  • Det er vigtigt, at bygherren tager stilling til det efterfølgende behov for vedligehold. Når tagrummet udnyttes, lukkes den ellers åbne tagkonstruktion inde, så både fremtidige undersøgelser og reparationer bliver vanskeligere. Derfor skal man tidligt i processen tage stilling til valg af materialer og rigtige håndværksmæssige løsninger.

    For støttet byggeri er der oprettet en lovpligtig offentlig byggeskadeforsikring. En tilsvarende lovpligtig privat byggeforsikring for professionelle bygherrer, der opfører nybyggeri af private boliger, trådte i kraft den 1. april 2008, jf. http://www.ebst.dk/Byggeskadeforsikring. Etablering af tagboliger er ikke omfattet af den private forsikring.

    Skulle det komme så vidt, findes der en række klageinstanser, som man som bygherre eller beslutningstager kan rette henvendelse til, afhængig af, hvem af parterne i byggeprojektet, man vil klage over.

        1. 10.1 Offentlig byggeskadeforsikring

      Der findes to byggeskadefonde, som dækker hver sin del af det offentligt støttede boligmarked. De to fonde har det fælles mål at forebygge og begrænse byggeskader i byggeriet.

      Fondene formidler hver især byggetekniske erfaringer i publikationer og på hjemmesider, og indgår i løbende dialog med byggeriets parter om bedre byggeskik. For hver byggesag, der er omfattet af en af fondene, indbetales en andel af omkostningerne til finansiering af fondens arbejde. Lovgrundlag m.v. for de to fonde er beskrevet på de respektive hjemmesider.

      Byggeskadefonden

      Byggeskadefonden er en forsikringsordning mod byggeskader i boligbyggerier, der siden 1986 er opført med offentlig støtte, jf. http://www.byggeskadefonden.dk og (Lovbekendtgørelse nr. 1000, 2008), kap. 11. Ombygning med det formål at etablere tagboliger i sådanne byggerier er ligeledes omfattet af Byggeskadefonden.

      Byggeskadefonden har til formål:

      • – at forestå og betale for 1-års og 5-års eftersyn.

      • – at yde støtte til udbedring af byggeskader.

      • – at formidle viden og erfaringer for at begrænse byggeskader og fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet.

      Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB)

      Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB) er en forsikring mod byggeskader for ejendomme, der har fået støtte til byfornyelse efter den 1. juli 1990, jf. http://www.bvb.dk og (Lovbekendtgørelse nr. 901, 2008). Ombygning med det formål at etablere tagboliger i sådanne ejendomme er ligeledes omfattet af BvB.

      BvB har til formål:

      • – at gennemføre og betale for 1-års og 5-års eftersyn af byfornyede ejendomme.

      • – at yde økonomisk støtte til udbedring af byggeskader.

      • – at formidle byggetekniske erfaringer til byggeriets parter, så svigt og skader undgås.

      • – at deltage i andre aktiviteter, der kan fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet.

      I relation til etablering af tagboliger i eksisterende ejendomme kan man hos BvB hente megen teknisk viden om taget som bygningsdel. Der fokuseres på kendte og bygbare løsninger, som mindsker risikoen for svigt og skader. I formidlingsprojektet Gode Tage (se http://www.godetage.dk) er der sat fokus på god byggeskik ved renovering af tage, og her kan man bl.a. finde henvisninger til en anbefalet tagopbygning ved en udnyttet tagetage.

        1. 10.2 Kundetilfredshed og klager

      Som forbruger har man mulighed for at klage over varer, tjenesteydelser og markedsføring. Man kan klage til enten Forbrugerklagenævnethttp://www.forbrug.dk – eller til et af de private klage- og ankenævn, der tager sig af forbrugerklager. Følgende klageinstanser er relevante i forbindelse med byggesager:

        1. 10.3 Ejendommens drift og vedligehold

      En drifts- og vedligeholdsplan giver overblik over de økonomiske midler, som bygningsejeren eller boligforeningen skal bruge i årene fremover til vedligehold af ejendommen.

      En godt vedligeholdt og drevet ejendom giver bedre daglig brug og mindre risiko for udvikling af større bygningsskader. Vedligehold er med til at sikre ejendommens værdi – hvilket bl.a. har betydning for belåning og forsikringer, herunder Byggeskadefondens forsikring. I andelsboligforeninger vil andelskronen stige til glæde for de enkelte andelshavere, i ejerforeninger øges værdien af boligen.

      Drift- og vedligeholdsplan

      En drifts- og vedligeholdsplan beskriver driftsaktiviteter og eftersynsrutiner, der er nødvendige, for at ejendommen kan fungere driftsmæssigt tilfredsstillende efter aflevering. Heri indgår aktiviteter, der er en betingelse for opretholdelse af 1- og 5-års garantier.

      Som et minimum skal drifts- og vedligeholdsplanen indeholde afsnit om følgende:

      • – Ejendommens tilstand og de nødvendige drifts- og vedligeholdsaktiviteter, herunder drifts- og vedligeholdsrutiner

      • – Tidspunkter for vedligeholdsaktiviteternes udførelse set i relation til ejendommens ønskede vedligeholdsstand og behov for udskiftning af bygningsdele og installationer

      • – De nødvendige økonomiske ressourcer.

      Et eksempel på en drifts- og vedligeholdsplan kan ses på http://www.sbi.dk/tagboliger.

      Ansvarlig for drifts- og vedligeholdsplanen

      Det er den tekniske rådgiver, der leverer en plan for ejendommens drift og vedligehold. Efter udarbejdelsen overdrager rådgiveren planen til den driftsansvarlige og sikrer sig, at den driftsansvarlige forstår den. Rådgiveren kan også hjælpe med styring af planens opfølgning og udførelse. Perioden aftales med bygherren.

      Lovkrav

      Byggeri, som har modtaget offentlig støtte, er underlagt et lovkrav om at have en plan for ejendommens vedligehold. Planen skal som minimum revideres hvert 5. år. Se Bekendtgørelse om kvalitetssikring (Bekendtgørelse nr. 169, 2004).

  •  

    matrixpil_txt_1

    matrixpil_txt_2

    matrix_txt_3

    matrix_txt_4

    Bygherre/
    Beslutningstager beslutningstager_100px

    Indhente viden (Se afsnit 1-4)

    Grundlag for beslutning (5-7)

    Afstemme forventninger (5.2.1)

    Afklare behov (5)

    Opfølgning:

    Tid og økonomi (9.4 og 9.6)

     

    Rådgiver/
    Projekterende raadgiver_100px

     

    Rådgivning (5)

    Jura (7.1)

    Finansiering (7.2)

    Arkitektur (3)

    Projektforslag (8.1 og 8.2)

    Myndighedsprojekt (8.3)

    Hovedprojekt (8.4)

    Udbudsmateriale (8.5)

    Byggestyring (9.4 og 9.5)

    Økonomiopfølgning (9.4-9.6)

    Aflevering (9.6)

    Drift- og
    vedligeholdsplan (
    10.3)

     

    Myndigheder myndigheder_100px

     

    Facadeudtryk (3 og 4)

    Bebyggelses-procent (7.3.1)

    Brandforhold (7.3.1)

    Myndighedsprojekt (8.3)

    Byggetilladelse (7.3.1)

    Ibrugtagningstilladelse (9.6)

     

    Udførende udfoerende_100px

     

     

    Prisafgivning (8.5)

    Licitation (8.5)

     

    Byggeproces (9)

    Aflevering (9.6)

    1- og 5-års
    garantier (
    10.1 og 10.2)

    Rådgiver/Projekterende:
    Afhængig af byggesagens omfang skelnes mellem en uafhængig bygherrerådgiver, der optræder som bygherrens repræsentant, juridiske og økonomiske rådgivere, samt arkitekt og projekterende ingeniør. I det omfang bygherrerådgiveren selv kan håndtere juridisk og økonomisk rådgivning, kan det anbefales for at begrænse antallet af aktører.

    Udførende:
    Ved totalentreprise vil opgaver relateret til rådgivning, projektering og udførelse ligge i en og samme virksomhed.

  • Opførelsesår 

    1919-1920 af arkitekt Poul Baumann

    Geografisk placering

    Hans Egedes Gade, Jesper Brochmands Gade, Skyttegade, Struenseegade, Hans Tavsens Gade, 2200 København N

    Tagtype  

    Sadeltag

    Tagboligens ejerform  

    Andelsboliger

    Bebyggelsens ejerform 

    Andelsboligforening

    Antal boliger 
     

    Før: 540

    Efter: 540

    Antal nye tagboliger  

    Ud af 102 boliger beliggende på 4. sal, er 77 boliger udvidet op i tagrummet

    Tagboligernes størrelse 

    120 m2-160 m2

    Samlet pris

    80 mio. kr.

    Byggeperiode

    Forarbejdet inkl. beslutningen om at etablere tagboliger blev igangsat i 2003. Selve ombygningen er påbegyndt i første kvartal 2005 og afsluttet 2008.

    Bygherre

    A/B JOJO

    Arkitekt 

    sbs

    Rådgiver 

    Totalrådgiver: sbs

    Bygherrerådgiver: Grubbe Ejendomsadministration ApS

    Ingeniør: FALKON A/S

    Entreprenører 

    MT Højgaard A/S

    Tagændringens art  

    Udskiftning af eksisterende tagbeklædning, etablering af kviste og ovenlysvinduer

    Byggeprojektets omfang

    - Udvidelse af 4. sals boliger op i tagrummet
    - Udskiftning af tag
    - Nye kviste, ovenlysvinduer, indvendige trapper, hemse
    - Beboerhøringer og workshopper med beboere
    - Etablering af nye pulterrum i kælder
    - Beregning af fremtidig økonomi ved etablering af udvidede tagboliger

     

    Beboerne har haft mulighed for en række tilvalg:
    - Hems på hanebåndene på den nye 5. sal
    - Skillevægge på 5. sal
    - Ekstra varmekilder og ekstra elstik m.v.
    - Klargøring for nye køkkener på 4. sal.

    Kilde

    sbs, http://www.sbsby.dk
    A/B JOJO,
    http://www.ab-jojo.dk

    Eksemplet kan genfindes som eksempel 6 i 'Eksempelsamling' på http://www.sbi.dk/tagboliger.

    225_FigB1

    Figur B.1. Skitse af øverste etage i ombygget bolig.

    225_FigB2

    Figur B.2. Snittegning af bolig efter udvidelse opad.

    225_FigB3

    Figur B.3. Bebyggelse med nye kvistaltaner set fra gårdsiden. Foto sbs.

    225_FigB4

    Figur B.4. Kig gennem tagbolig, fra gårdsiden. Foto sbs.

    225_FigB5

    Figur B.5. Udsyn mod gaden fra øverste etage i tagbolig. Foto sbs.

    225_FigB6

    Figur B.6. Interiør med frilagt hanebånd. Foto sbs.

  • Litteraturlisten indeholder følgende:

    • Hjemmesider, der er henvist til i anvisningen

      Afsnittet inkluderer hjemmesider, der er anført som kilde for publikationer.

      http://www.aarhuskommune.dk
      Hjemmeside for Århus Kommune.

      http://www.ab-jojo.dk
      Hjemmeside for Andelsboligforeningen AB JOJO. Appendiks B beskriver etablering af tagboliger på denne bebyggelse.

      http://www.andelsbolig.dk
      Hjemmeside for Nykredit i samarbejde med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).

      http://www.andelsportal.dk
      Hjemmeside, der indeholder bred information om andelsboligområdet.

      http://www.bl.dk
      Hjemmeside for Boligselskabernes Landsforening.

      http://www.borger.dk
      Digital indgang til den offentlige sektor. Hjemmeside udviklet af Kommunernes Landsforening og Ministeriet for Videnskab, Teknologi og Udvikling.

      http://www.br08.dk
      Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside for Bygningsreglement 2008.

      http://www.brand.kk.dk
      Hjemmeside for Københavns Brandvæsen.

      http://www.bvb.dk
      Hjemmeside for Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.

      http://www.byfornyelsesdatabasen.dk
      Hjemmeside for Indenrigs- og Socialministeriet, der indeholder beskrivelser af forsøgs-, udviklings- og forskningsprojekter inden for den offentligt støttede byfornyelse.

      http://www.byg-erfa.dk
      Hjemmeside for fonden BYG-ERFA. Formidling af byggetekniske erfaringer via BYG-ERFA blade.

      http://www.byggerietsankenaevn.dk
      Hjemmeside for Byggeriets Ankenævn.

      http://www.byggeskadefonden.dk
      Hjemmeside for Byggeskadefonden.

      http://www.danskeanlaegsgartnere.dk
      Hjemmeside for Danske Anlægsgartnere.

      http://www.dhi-net.dk
      Hjemmeside for DS Håndværk & Industri.

      http://www.dst-mestre.dk
      Hjemmeside for Danske Snedker- og Tømrermestre.

      http://www.ebst.dk
      Hjemmeside for Erhvervs- og Byggestyrelsen.

      http://www.ejendomsviden.dk
      Hjemmeside med viden om forbedring og vedligehold af ældre etageejendomme. Oprettet og drevet af Grundejernes Investeringsfond.

      http://www.el-vvs-anke.dk
      Hjemmeside for Ankenævnet for Tekniske Installationer.

      http://www.forbrug.dk
      Hjemmeside med forbrugerinformation fra Forbrugerstyrelsen.

      http://www.frederiksberg.dk
      Hjemmeside for Frederiksberg Kommune.

      http://www.frinet.dk
      Hjemmeside for Foreningen af Rådgivende Ingeniører.

      http://www.gi.dk
      Hjemmeside for Grundejernes Investeringsfond.

      http://www.godetage.dk
      Hjemmeside for formidlingsprojektet
      Gode Tage.

      http://www.hvanke.dk
      Hjemmeside for Håndværkets Ankenævn.

      http://www.ism.dk
      Hjemmeside for Indenrigs- og Socialministeriet.

      http://www.kk.dk
      Hjemmeside for Københavns Kommune.

      http://www.kommuneforlaget.dk
      Hjemmeside for Kommuneforlaget.

      http://www.kulturarv.dk
      Hjemmeside for Kulturarvsstyrelsen, som bl.a. indeholder viden og information om bevaring af fredede bygninger.

      http://www.lbf.dk
      Hjemmeside for Landsbyggefonden.

      http://www.lejerneslo.dk
      Hjemmeside for Lejernes Landsorganisation i Danmark.

      http://www.malermestre.dk
      Hjemmeside for Danske Malermestre.

      http://www.oresundsvej.dk
      Hjemmeside for Øresundsvejkvarterets områdefornyelse.

      http://www.planogarkitektur.kk.dk
      Hjemmeside for Center for Bydesign under Københavns Kommune.

      http://www.retsinfo.dk
      Hjemmeside, som giver borgerne adgang til det fælles statslige retsinformationssystem.

      http://www.sbsby.dk
      Hjemmeside for sbs byfornyelse.

      http://www.sbi.dk/tagboliger
      Hjemmeside for SBi-anvisning 225 om tagboliger med tilhørende eksempelsamling.

      http://www.udbudsportalen.dk
      Hjemmeside, der tilbyder offentlige udbydere og private leverandører vejledning i udbud af offentlige serviceopgaver. Bag Udbudsportalen står Kommunernes Landsforening og Erhvervs- og Byggestyrelsen.

      http://www.vinterkonsulenterne.dk
      Hjemmeside for Vinterkonsulenterne. Indeholder bl.a. et cost-benefit værktøj til brug for et overslag på udgifter og mulige besparelser ved brug af totalinddækning.

      http://www.voldgift.dk
      Hjemmeside for voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed.

    • Publikationer, der er henvist til i anvisningen

      Bekendtgørelse nr. 81 af 27/02/1976: Bekendtgørelse om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. København: Boligministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Bekendtgørelse nr. 184 af 06/05/1983: Bekendtgørelse om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. København: Byggestyrelsen. http://www.retsinfo.dk

      Bekendtgørelse nr. 589 af 22/06/2001: Bekendtgørelse om indretning af byggepladser og lignende arbejdssteder. København: Arbejdstilsynet. http://www.retsinfo.dk

      Bekendtgørelse nr. 169 af 15/03/2004: Bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder. København: Erhvervs- og Boligstyrelsen. http://www.retsinfo.dk

      Bekendtgørelse nr. 995 af 06/10/2006: Bekendtgørelse om bygge- og anlægsarbejder i perioden 1. november til 31. marts. København: Erhvervs- og Byggestyrelsen. http://www.retsinfo.dk

      Betingelser nr. 4040 af 10/10/1992: Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB92). København: Bygge- og Boligstyrelsen. http://www.retsinfo.dk

      BPS. (1992). Renovering af etageejendomme – tage (BPS-Publikation 103). Hørsholm: BPS-centret.

      BPS. (1993). Renovering af etageejendomme – installationer (BPS-publikation 115). Hørsholm: BPS-centret.

      Brandt, E., & Munck, O. (2005). Fugtundersøgelse af bygninger (BYG-ERFA erfaringsblad (99) 05 06 26). Ballerup: BYG-ERFA.

      Brandt, E., Bunch-Nielsen, T., Østergaard Hansen, M., & Ebbehøj, N. (2005). Skimmel i bygninger. Vækstbetingelser og forebyggelse (BYG-ERFA erfaringsblad (99) 05 12 31). Ballerup: BYG-ERFA.

      Bunch-Nielsen, T., & Christensen, G. (2006). Træbaserede tagelementer – styring af fugtindhold fra fabrik til færdigt byggeri (BYG-ERFA erfaringsblad (27) 06 06 30). Ballerup: BYG-ERFA.

      BYG-ERFA. (2007). Bygningsundersøgelser: Målemetoder og -instrumenter, fugt, tæthed, trænedbrydende svampe, skimmelvækst, skadedyr (BYG-ERFA Informationsblad 2007 08 08). Ballerup.

      BYG-ERFA. (2008a). Revner i vægge, lofter, gulve og facader – beton, murværk, tegl, letbeton, træ, slagger (BYG-ERFA informationsblad 2008 04 01). Ballerup.

      BYG-ERFA. (2008b). Fugt og skimmel – undersøgelser, måleudstyr og -metoder, ventilation, materialer, udtørring (BYG-ERFA informationsblad 2008 06 16). Ballerup.

      BYG-ERFA. (2008c). Fugt og skimmel – terrændæk, kældre, krybekældre, fundamenter, gulve (BYG-ERFA informationsblad 2008 06 17). Ballerup.

      BYG-ERFA. (2008d). Fugt og skimmel – ydervægge, lette vægge, facadefuger, efterisolering, vådrum (BYG-ERFA informationsblad 2008 06 18). Ballerup.

      BYG-ERFA. (2008e). Fugt og skimmel – tagterrasser, undertage, tagelementer, ventilation, krydsfiner (BYG-ERFA informationsblad 2008 06 19). Ballerup.

      Bygningsinspektoratet. (2009a). Vejledning om kviste. Århus: Århus Kommune, Teknik og Miljø, Planlægning og Byggeri.
      http://www.aarhuskommune.dk/files/aak/aak/content/filer/magistratens 2. afdeling/ juridisk teknisk kontor/byggeri/vejledninger/Kviste_2009.pdf

      Bygningsinspektoratet. (2009b). Retningslinjer for nedlægning af bagtrapper. Århus: Århus Kommune, Teknik og Miljø, Planlægning og Byggeri.
      http://www.aarhuskommune.dk/files/aak/aak/content/filer/magistratens 2. afdeling/ juridisk teknisk kontor/byggeri/vejledninger/Bagtrapper_2009.pdf

      Christensen, G., & Bunch-Nielsen, T. (2000). Let byggeri – husk afdækning i byggeperioden (BYG-ERFA erfaringsblad (99) 02 11 29). Ballerup: BYG-ERFA.

      Elgstrøm, K., & Schnipper, B. (2002). Himmelrum: Boliger på byens tag. København: Arkitektur Forum.

      Engelmark, J. (1983). Københavnsk etageboligbyggeri 1850-1900. En byggeteknisk undersøgelse (SBi Rapport 142). Hørsholm: Statens Byggeforskningsinstitut.

      Erhvervs- og Byggestyrelsen. (2005). Vejledning i styrket byggesagsbehandling. København.
      http://www.ebst.dk/file/3795/vejledning_byggesagsbehandling.pdf

      Erhvervs- og Byggestyrelsen. (2009). Bygningsreglement 2008 (2. udg.). København.

      Frederiksberg Brandvæsen. (1977). Brandsikring af ældre ejendomme. Frederiksberg.
      http://www.frederiksberg.dk/Borgerservice/BoligOgMiljo/brandogberedskab/Forulykkensker/~/media/045D93891A814D78B3E5E782454527A4.ashx

      FRI & DANSKE ARK. (2006). Ydelsesbeskrivelser: Byggeri og Planlægning. København.
      http://www.frinet.dk/media(190,1030)/Ydelsesbeskrivelse_Byggeri_og_Planlaegning_2006.pdf

      Grundejernes Investeringsfond. (2004). Tagbolig – vejledning til bygherren. København. http://www.ejendomsviden.dk/Tagboliger/Documents/Tagbolig.pdf

      Hansen, E.J. de Place (Ed.). (2009). Tagboliger – byggeteknik (SBi-anvisning 226). Hørsholm: Statens Byggeforskningsinstitut.

      Københavns Kommune, Realkredit Danmark, SBS Byfornyelse og Byfornyelse København (2003). Tagboliger – en vejledning. København. http://www.planogarkitektur.kk.dk

      Lov nr. 934 af 20/12/1999: Lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov). København: By- og boligministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 228 af 26/05/1977: Bekendtgørelse af Lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. København: Boligministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 452 af 24/06/1998: Bekendtgørelse af byggelov. København: Bolig- og Byministeriet. – med senere tilføjelser.

      http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 268 af 18/02/2005: Bekendtgørelse af lov om arbejdsmiljø. København: Beskæftigelsesministeriet – med senere tilføjelser. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 960 af 19/09/2006: Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. København: Økonomi- og Erhvervsministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 188 af 27/02/2007: Bekendtgørelse af lov om leje. København: Socialministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 189 af 27/02/2007: Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene. København: Socialministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 1410 af 07/12/2007: Bekendtgørelse af lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter (tilbudsloven). København: Økonomi- og Erhvervsministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 901 af 09/09/2008: Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer. København: Velfærdsministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Lovbekendtgørelse nr. 1000 af 09/10/2008: Bekendtgørelse om almene boliger m.v. (Almenboligloven). København: Velfærdsministeriet. http://www.retsinfo.dk

      Nielsen, J., Schiellerup, U., & Larsen, P. (2007a). Revner i bygninger – undersøgelse og analyse (BYG-ERFA erfaringsblad (29) 07 12 27). Ballerup: BYG-ERFA.

      Nielsen, J., Schiellerup, U., & Larsen, P. (2007b). Revner i bygninger – eksempler, årsag og risiko (BYG-ERFA erfaringsblad (29) 07 12 28). Ballerup: BYG-ERFA.

      Nielsen, J., & Lynggaard Petersen, S. (2008). Revner i bygninger – udbedring i beton og murværk (BYG-ERFA erfaringsblad (29) 08 04 28). Ballerup: BYG-ERFA.

      Områdefornyelsen i Øresundsvejkvarteret. (2006). På toppen af Øresundsvejkvarteret: Gode råd om etablering af tagboliger. København. http://www.oresundsvej.dk

      Poulsen, J.L., Mortensen, U.N., & Petersen, P.B. (2005). Håndbog i totalinddækning. Aalborg: Aalborg Universitet.

      Stang, B.D. (Ed.) (2009). Anvisning om Bygningsreglement 2008 (2. udg.) (SBi-anvisning 216). Hørsholm: Statens Byggeforskningsinstitut.

      Stentebjerg, O., & Vesterløkke, M. (2006). Betonskader – undersøgelse og reparation (BYG-ERFA erfaringsblad (99) 06 12 28). Ballerup: BYG-ERFA.

      Socialministeriet. (2007). Brandsikring af trætrapper ved brug af sprinkling. København. Lokaliseret 20090705 på:
      http://www.ism.dk/Publikationer/Sider/VisPublikation.aspx?Publication=63

      Vejledning nr. 4008 af 06/05/1983: Vejledning om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. København: Byggestyrelsen. http://www.retsinfo.dk

      Velfærdsministeriet. (2008). Drejebog for bygherrer. Rationel bygningsfornyelse – metoder og muligheder. København. Lokaliseret 20090705 på
      http://http://www.ism.dk/Publikationer/Sider/VisPublikation.aspx?Publication=63

      Vinterkonsulenterne. (2006). Håndbog i vinterbyggeri. Odense: Erhvervsskolernes Forlag.

    • Øvrige publikationer

      Bygge- og Boligstyrelsen. (1994a). Energibesparende nye tagboliger. København: Boligministeriet.

      Beskriver etablering af tagboliger på en bebyggelse med tagkonstruktion af gitterspær.

      Bygge- og Boligstyrelsen. (1994b). Toftebo II. Bymidten i Værløse. Byfortætning ved renovering af flade tage. København: Boligministeriet. [Udarbejdet af arkitektfirmaet Ralf Smidt, Allerød, for Værløse Almennyttige Boligselskab ved DAB].

      By- og Boligministeriet. (1999). Martins Gård i Herlev (Projektrapport nr.1. Projekt Nye Samarbejdsformer). København. [Udarbejdet af Vive Consult].

      Bystrup, E., Seier-Petersen, P., & Lüchtemeier, P. (1996). Den 5. facade. København: Boligministeriet.

      Lüchtemeier, P. (2001). Boliger på byens tag: Himmelrum. København: By- og Boligministeriet.

      Lüchtemeier, P. (2004). Tagbolig: Vejledning til bygherren. København: Grundejernes Investeringsfond.

      Projekt Renovering. (1999). Gode tagløsninger ved renovering og byfornyelse (Projekt nr. 304). København: By- og Boligministeriet.

      Rønby Pedersen, L. (2006). Minimalisme i byfornyelsen. Rapport fra udviklingsprojektet. København. [Udarbejdet for Socialministeriet]. Lokaliseret 20090705 på
      http://www.ism.dk/Publikationer/Sider/VisPublikation.aspx?Publication=55